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Valorisation du bien immobilier a l’actif du bilan

Valorisation du bien immobilier a l’actif du bilan

 QUELLE VALEUR INSCRIRE LE BIEN IMMOBILIER A L’ACTIF Du BILAN

L’inscription du bien immobilier à l’actif du bilan de l’exploitant va permettre de calculer les amortissements futurs qui vont réduire la base imposable. Mais quelle valeur faut il retenir. Plusieurs cas de figures sont possibles :

1ERE IMPOSITION DE L’ENTREPRISE

BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 ;470

L’Administration fiscale nous rappelle que conformément à, l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI,  que les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Il en résulte que la base servant au calcul des amortissements est fixée à partir de cette valeur d’origine et non à partir de la valeur vénale des éléments à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt.

Par conséquent, lorsque la comptabilisation du bien immobilier à l’actif du bilan, acquis précédemment à titre onéreux, intervient dans un délai plus ou moins long, les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis la date de mise en service effective de l’immobilisation doivent figurer au bilan.

Ils seront enregistrés comptablement, mais ne pourront être déduits du résultat imposable.

Cette situation est bien entendu très défavorable à l’entrepreneur à 2 titres : une valorisation réduite du bien et la perte des amortissements antérieurs qui de plus n’ont pas été déduits.

INSCRIPTION AU BILAN EN COURS D’EXPLOITATION

BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 ;480

Heureusement les paragraphes suivants nous apportent des précisions quand à la portée de ces textes.

Tout d’abord une distinction est opérée entre biens immeubles et autres biens :

Biens immeubles

Pour les biens immeubles il sont considérés comme censer demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant. Celui-ci a donc le choix de les inscrire ou non à l’actif du bilan (même si ils sont nécessaires à l’exploitation – ce qui est le cas du loueur en meublé).

Pour les immeubles l’exploitant à la possibilité de les inscrire au bilan à leur valeur réelle.

Autres biens

Pour les autres biens il convient de déterminer si ceux ci sont utilisés pour l’exploitation.

Si ils sont nécessaires à l’exploitation et non inscrits à l’actif, le jour de leur insription à l’actif ils seront valorisés comme indiqués précedemment : à leur valeur d’origine.

Cette solution apparaît logique car l’exploitant a pris un décision de gestion pour un bien qui logiquement aurait dû figurer à l’actif.

Si ils ne sont pas nécessaires à l’exploitation ils pourront être inscrit à leur valeur réelle.

 

PASSAGE DU MICRO-BIC AU REEL

L’administration fiscale ne prend pas de position précise sur ce sujet, il convient donc d’en faire une analyse au vu des éléments en notre possession.

L’administration fait une différence entre les biens par nature et les biens par destination. Les biens par nature doivent obligatoirement figurer à l’actif du bilan, il s’agit des fonds de commerce par exemple. Pour les biens par destination, l’entrepreneur peut choisir de les inscrire ou non à l’actif de son bilan.

L’Administration considère les immeubles d’exploitation constituent des biens par destination. L’entrepreneur a donc le choix de les inscrire à l’actif et de les amortir ou non.

Il est donc possible de considérer dans le cadre d’un régime Micro que l’entrepreneur n’a pas eu l’obligation de comptabiliser d’amortissements théoriques.

Il est donc possible à notre sens de se situer dans la situation 2 ci dessus : éléments appartenant à l’exploitant inscrit en cours d’exploitation et donc d’inscrire le bien à sa valeur réelle.

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Location meublée dispositions particulières

Location meublée dispositions particulières

Location meublée, comptabilité

LA COMPTABILISATION D’AVANTAGE EN ANTURE BOI-BIC-CHAMP-40-20-20180207

Lorsque le contribuable utilise à titre privé le bien mis en location meublée à titre non professionnel, l’Expert- comptable ne doit pas omettre de comptabiliser des avantages en nature.

EXERCICE D’UNE ACTIVITE PROFESSIONNELLE BIC EN NOM PROPRE EN PLUS DE L’ACTIVITE LMNP BOI-BIC-CHAMP-40-20-20180207

Lorsque le client exerce une activité BIC en nom propre, son activité de loueur meublée non professionnelle est incluse dans les comptes de la première activité. L’immeuble est alors inscrit à l’actif de son activité professionnelle. Toutefois, l’administration fiscale précise que les produits et charges font l’objet d’un résultat imposable séparé dans la catégorie des BIC. Par conséquent, le professionnel doit différencier le bénéfice retiré de l’activité de location non professionnelle (déclaré en cadre 7 de la 2031) de celui retiré de l’activité professionnelle (déclaré en cadre 4 de la 2031).

LIMITATION DE LA DEDUCTION DES FRAIS FINANCIERS BOI-BIC-CHG-50-40-2010912

Lorsque le compte de l’exploitant individuel est débiteur, du fait de prélèvements trop importants, les frais financiers, y compris les intérêts d’emprunts, ne sont pas intégralement déductibles. Ce dispositif, applicable à toutes les entreprises individuelles, s’applique également pour les loueurs meublés.

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Location meublée : les plus values

Location meublée : les plus values

Vente et activité de location meublée

Le régime applicable dépend du statut fiscal du loueur en meublé au moment de la vente. En cas de doute sur le statut, le régime applicable est celui de l’année qui précède la cession. S’il apparaît ultérieurement que l’activité de location meublée a été exercée sous un autre statut la plus-value doit faire l’objet d’une régularisation.

LES PLUS-VALUES DE CESSION EN LMNP

Les biens immobiliers Art 150 U à 150 VH di CGI

En location meublée non professionnelle, les plus-values relèvent du régime des particuliers. Elles se déterminent comme suit : PV = Prix de cession – coût d’acquisition Le régime d’abattement (cf. tableau ci-joint) permet de bénéficier d’une exonération fiscale au bout de 22 ans et sociale au bout de 30 ans. Les taux de taxation sont de : Fiscal : 19% et Social : 17,2%. Une surtaxation progressive est appliquée lorsque la PV est supérieure à 50 000 €. Le prix d’acquisition peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier : Les frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat … Si non justifiable, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat. Les dépenses de construction : reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.

Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans

Il est possible de déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat. En cas de succession ou donation : la valeur à retenir est la valeur vénale, telle que déterminée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession. Les frais payés tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l’acte. Dans tous les cas, la cession est réalisée par notaire qui se charge de calculer la plus-value et de reverser les impôts dus au trésor public. La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits n’est pas en principe prise en compte (sauf pour 2 exceptions dont notamment la vente d’un bloc d’immeuble acquit par fractions successives.

Les biens mobiliers

Les plus-values afférentes aux éléments de l’actif autre qu’immobilier sont soumises au régime des plus-values des professionnels. Toutefois, les exonérations prévues dans le régime professionnel ne sont pas applicables. En LMP, les plus-values relèvent du régime des professionnels. Une distinction doit alors être faite entre court terme et long terme.
La plus-value se détermine comme suit : PV = Prix de cession – (valeur net comptable + amortissements restant à reporter). Les plus-values à court terme sont soumises au barème progressif de l’impôt ainsi qu’aux cotisations sociales (TNS). Elles n’ont pas être retraités extra comptablement.
Les plus-values à long terme sont soumises à des taux spécifiques : 12,8% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les cotisations sociales soient au total 30%. Sont imposées à ces taux les plus-values à long terme nettes des moins-values. Cf. BOI-BIC-PVMV-20-20150805

Les régimes d’exonération en fonction des recettes 

Le loueur en meublé peut bénéficier du régime d’exonération prévue à l’article 151 septies VII du CGI sous réserve qu’il exerce son activité à titre professionnel depuis au moins 5 ans. Toutefois, L’exonération n’est pas applicable au niveau social pour les PVCT (cotisations TNS dues). La doctrine administrative admet que pour calculer la durée d’exercice à titre professionnel il soit tenu compte, en cumul, des périodes où l’activité a été exercée à titre professionnel. L’exonération est totale lorsque le montant de recettes annuelles est inférieur à 90 000 € HT. L’exonération est partielle lorsque le montant des recettes est compris entre 90 000 HT et 126 000 € HT. Le montant des recettes à retenir correspond à la moyenne réalisée au titre des deux derniers exercices clos qui précèdent celui au cours duquel est constatée la plus- value. En cas d’exonération partielle, la fraction de la plus-value exonérée déterminant en appliquant au montant de la plus- value réalisée un taux égal au rapport suivant : (126 000 € – montant des recettes) /36 000 €. Les montants exonérés doivent être déduits extra comptablement lors de la détermination du résultat fiscal.

L’exonération des PVLT sur les biens immobiliers

L’article 151 septies B du CGI prévoit un abattement annuel de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année. Cette exonération n’est applicable qu’aux plus-values à long terme immobilières. La plus-value est donc totalement au-delà de la 15 e année de détention. Les montants exonérés doivent être déduits extra comptablement lors de la détermination du résultat fiscal. Ce régime est cumulable avec l’article 151 septies prévu cette (exonération en fonction des recettes). Cf. BOI-BIC-PVMV-20-40-30. En cas de changement de statut Se référer au superviseur. Le calcul de la plus-value peut parfois poser des difficultés notamment lors des changements de statut. Toujours conseiller au client d’évaluer le bien en début de location meublée même en régime micro-fiscal afin de préserver le calcul de la plus-value. En cas de non-affectation du bien à l’activité (non-inscription à l’actif). Se référer au superviseur. Le calcul de la plus-value peut poser certaines difficultés conformément à l’article 151 sexies du CGI. La requalification de l’activité en marchands de biens. Attention, le loueur meublé professionnel ou non qui cède régulièrement des biens affectés à l’activité encours le risque d’être qualifié de marchands de biens.

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Les charmes de la location meublée.

Les charmes de la location meublée.

sontVous envisagez de vous lancer dans l’immobilier, avez-vous pensé à la location meublée ?

La location meublée présente en effet de nombreux avantages fiscaux qui n’ont pas été remis en cause malgré les nombreuses réformes fiscales de ces dernières années.

Les avantages sont significatifs, on pourrait presque qualifier ce régime de « Paradis Fiscal ».

En effet, pendant toute la durée de détention des biens vous allez pouvoir amortir les biens acquis et déduire la totalité des frais d’acquisition (ce qui n’est pas possible en cas de location nue) avec à la sortie (lors de la vente des biens) une exonération des plus values. Cela fait rêver…

Une limite toutefois : si vous êtes non professionnel (voir ci-dessous) vos déficits ne pourront pas se déduire de vos autres revenus et si vous êtes professionnel les déficits provenant des amortissements ne pourront pas également s’imputer sur les autres revenus.

Il est donc rare d’utiliser ce régime pour  défiscaliser ses revenus. Dans les deux cas, les déficits pourront malgré tout se reporter sur les les années suivantes.

Comment devenir « loueur en meublé » ?

Pour être loueur en meublé, c’est simple, il vous suffit de vous immatriculer auprès des impôts en remplissant un imprimé P0. Il vous sera alors attribué un numéro SIRET.

Pour pouvoir déduire vos frais (amortissements, intérêts d’emprunt, travaux…), il faudra opter pour un régime réel avec pour contrainte la tenue d’une comptabilité.

Mais là aussi l’administration fiscale va vous aider : en adhérant à un CGA ,vous pourrez déduire les 2/3 des frais de comptabilité et de CGA. Il faudra toutefois que vos recettes soient inférieures à 70 000 euros. Sachant que le coût d’un CGA est compris entre 100 et 200 euros et les frais de comptabilité d’environ 800 euros.

La tenue complète de votre comptabilité ne vous coûtera qu’environ 300 euros par an.

Loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP / LMNP) ?

L’exonération des plus values

Un avantage significatif pour les LMP : si vous êtes loueur en meublé professionnel, que vous exercez depuis plus de 5 ans et que vos recettes sont inférieures à 90.000 euros, la plus-value sera exonérée en totalité. Si vos recettes sont comprises entre 90.000 euros et 126.000 euros l’exonération sera dégressive. (précision importante : il s’agit bien de vos recettes, c’est à dire du montant de sloyers et non pas de votre bénéfice)

Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, il faut remplir ces conditions :

  • Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; (cette condition a été supprimée en 2018).
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ;
  • Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal. (traitements, salaires, pensions et rentes viagères, revenus des gérants et associés, bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle), bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux).

Si ces conditions ne sont pas remplies, pas de panique, vous serez loueur en meublé non professionnel et vous serez soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers mais il faudra attendre plus longtemps pour bénéficier des exonérations de plus values.

Régime social

Au niveau du régime social, si vous êtes loueur en meublé professionnel, vous aurez le statut de travailleur indépendant, donc cotisations au RSI. Cela peut être un avantage si vous souhaitez avoir une couverture sociale mais représentera également un certain coût que vous n’auriez pas si vous louez les murs nus. Pour éviter cela si vous ne voulez pas cotiser au RSI des solutions existent, telles que créer une EURL et désigner un gérant non associé.

En tant que loueur en meublé non professionnel et si vos recettes ne dépassent pas 23.000 euros, vous ne serez pas assujetti aux RSI mais vous devrez payer des prélèvements sociaux (15.5%) sur vos bénéfices (qui seront probablement proche de 0).

A noter que si l’activité de loueur en meublé non professionnel devient votre seule activité pour pourrez vous affilier à la CMU de base pour votre couverture sociale.

Attention aussi au RSI lors de la vente. En effet, la plus value est soumise à cotisations sociales, ce qui peut faire très cher à la sortie. Des solutions existent là aussi, telles que passer au préalable en SAS et distribuer des dividendes non soumis au RSI.

Attention depuis 2017, il est également possible pour le LMNP d’opter pour le régime général si le montant des recettes est inférieur au régime de la franchise de TVA (83800).

On le voit le système n’est pas simple. Pour vous aider, l’administration a établi ce tableau : Dois-je verser des cotisations sociales pour mon activité de location meublée ?

IFI ( ex ISF)

En ce qui concerne l’IFI, le fait d’être loueur en meublé professionnel, n’exonère pas automatiquement de cet impôt.

Le contribuable peut bénéficer de l’exonération si en tant que LMP ses :

  • Recettes > 23.000 euros
  • Revenus dégagés de cette activité sont supérieurs à l’ensemble des  revenus professionnels.

Attention les revenus à prendre ici en considération en sont pas identique à ceux ci dessus en matière de définition du caractère professionnel ou non. 

Tout d’abord il s’agit de revenu (en non pas de recettes) il convient donc de prendre en compte le résultat final. Par ailleurs les revenus professionnels à comparer n’incluent pas les pensions et retraites.

Sachant que les revenus du LMP sont généralement proche de 0, vous ne pourrez peut être malheureusement pas passer au travers des mailles du filet.

TVA

En matière de TVA que vous soyez LMP ou LMNP, cela n’a pas d’impact. En effet le régime de TVA est distinct de l’imposition des bénéfices. Si vous souhaitez être assujetti à la TVA il faudra proposer à vos locataires des prestations quasi hôtelières à savoir au moins 3 des 4 suivantes :

  • le nettoyage régulier des locaux,
  • le petit déjeuner,
  • la fourniture de linge de maison
  • et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

En conclusion, par rapport à la location nue, la location meublée professionnelle ou non professionnelle apparaît comme une véritable aubaine fiscale. Des précautions sont néanmoins à prévoir notamment en matière de cotisations sociales afin de l’adapter à ses objectifs.

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Les locations de tourisme

Les locations de tourisme

Location meublée de tourisme : définition

La location meublée de tourisme s’est développée depuis ces dernières années avec internet. S’agissant d’une location meublée, ce type d’investissement offre de nombreux avantages notamment fiscaux. Toutefois, comme tout investissement locatif, il convient d’être attentif aux différentes règles applicables.

La résidence principale 

Il est possible de louer sa résidence principale. Toutefois la durée de location doit être inférieure à 120 jours soit 4 mois. La location de tourisme ne doit être proposée que pour une clientèle de passage (vacanciers, touristes…) L’activité doit impérativement faire l’objet d’une déclaration en mairie (à défaut : sanction 450 €). Le contrat de location doit impérativement être constaté par un écrit.

LE MOBILIER GARNISSANT LE LOGEMENT : Décret n°2015-981du 31 juillet 2015

– Literie comportant couettes et couvertures – Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher – Plaque de cuisson – Four ou four à micro-ondes – Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à 6°C – Vaisselles nécessaires à la prise de repas – Ustensiles de cuisine – Table et sièges – Etagères de rangement – Luminaires – Matériel d’entretien ménager, adapté aux caractéristiques du logement

UN LOGEMENT DECENT : Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

Le bien doit notamment comporter les éléments permettant d’y vivre : un chauffage, une alimentation en eau potable et bénéficiant d’un débit suffisant, une installation d’évacuation des eaux ménagères. La cuisine ou le coin-cuisine doit être aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson, un évier raccordé à l’eau chaude et froide et à une évacuation. L’installation sanitaire doit comprendre des WC séparés de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle alimentée en eau chaude et froide et munie d’une évacuation des eaux usées. L’installation électrique doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants..

Le contrat de location Art L324-2 du Code du tourisme

La loi n’impose pas de contrat type. Toutefois, il doit comporter certaines informations : – Identités du bailleur et du locataire ; – Informations précises concernant la situation et l’adresse des locaux loués ; – Le cas échéant, le numéro d’enregistrement de la déclaration du meublé ; – La durée de location ; – Date et heure d’arrivée et de départ ; – Prix de la location et montant des charges éventuelles ainsi que les modalités de leur paiement ; – Montant de l’avance à régler ; – Montant de la caution et mode de restitution ; – Rémunération, le cas échéant, d’un intermédiaire.

CONDITIONS FINANCIERES

Les loyers sont fixés librement et le solde peut être exigé lors de l’arrivée dans les lieux. Un dépôt de garantie ou une caution peuvent également être demandés au locataire.  

LOCATION EN COPROPRIETE

Avant de débuter la location de tourisme, le bailleur doit s’assurer que ce type de location n’est pas interdite par la copropriété.  

LES PIEGES A EVITER

Pour rester sous le statut de location saisonnière, le bailleur doit éviter de proposer des prestations en sus de la location telle que : petit déjeuner, ménage… A défaut, l’activité pourrait être requalifiée en activité de parahôtelleries.

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La location meublée à titre de résidence principale du locataire : comment faire ?

La location meublée à titre de résidence principale du locataire : comment faire ?

Les avantages à investir dans une location meublée :

Si vous louez votre logement à titre de résidence principale du locataire, plusieurs règles doivent être respectées : 

La résidence principale :

Une des conditions est que locataire doit occuper le logement au moins 8 mois par an.

Sauf, pour raison de santé, professionnelle ou cas de force majeure.

Le bail doit être conclu pour au minimum 1 an. Et 9 mois, si le locataire est un étudiant.

Ce contrat de location doit être mis par écrit selon un contrat-type défini par décret. La location doit être impérativement meublée.

Le mobilier garnissant le logement :

– Literie comportant couettes et couvertures ;
– Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
– Plaque de cuisson ;
– Four ou four à micro-ondes ;
– Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à 6°C ;
– Vaisselles nécessaires à la prise de repas ;
– Ustensiles de cuisine ;
– Tables et sièges ;
– Etagères de rangement ;
– Luminaires ;
– Matériel d’entretien ménager, adapté aux caractéristiques du logement.

Un logement décent :

Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale
ayant une surface d’au moins 9m² et une hauteur sous-
plafond de 2,20m soit un volume habitable de 20 m³.

Bien sûr, le logement doit comporter un chauffage, accès à l’eau potable, une installation d’évacuation des eaux ménagères.

La cuisine ou le coin-cuisine doit disposer d’un appareil de cuisson, un évier avec eau chaude et eau froide et une évacuation.

Le logement doit comprendre des WC séparer de la cuisine et de la pièce où l’on prend les repas.

L’installation électrique doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Bail et renouvellement :

Si la durée du bail est fixée à un an, le contrat se renouvelle automatiquement.

Lorsque la durée du bail est de 9 mois, le bail prend fin sans que les parties soient tenues de donner congé. Le renouvellement n’est pas automatique. 

Les contrats de location doivent impérativement prévoir un
certain nombre de mentions relatives  (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) :

– Au montant du loyer et à ses modalités de révision ;
– Au montant du dépôt de garantie ;
– A la durée de la location ;
– Aux modalités de récupération des charges (au réel ou au forfait) ;
– Aux conditions de paiement ;
– Aux conditions d’annulation.

Le contrat doit être assorti d’un descriptif des lieux, daté et
signé par le bailleur et doit mentionner :

– L’adresse et la situation du meublé dans la localité ;
– La catégorie de classement (le cas échéant) ;
– La superficie habitable ;
– La consistance et le confort des lieux ;
– La description de l’agencement intérieur et du mobilier ;
– Les équipements et les services à disposition (garage, parking…).

Divers documents doivent être annexés au contrat :

(Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015)

– L’état des lieux lors de la remise des clés (conforme au modèle défini par décret) ;
– Un inventaire détaillé du mobilier ;

– Le dossier de diagnostics techniques immobiliers comprenant : le diagnostic performance, le constat de risque d’exposition au plomb, un certificat d’amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz et le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques.

Les loyers :

L’indice d’indexation des loyers est l’indice de référence des loyers (IRL).
Plafonnement et encadrements des loyers selon le secteur géographique.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

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Location meublée : Amortissements et déficits

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