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Comment et pourquoi créer une SCI ?

par | Avr 14, 2019 | Comptabilité, Fiscalité, Gestion, Juridique | 0 commentaires

La SCI est une Société Civile Immobilière.

Il y en a de différents types : société, société civile de moyen, civile immobilière d’attribution, société civile immobilière de gestion…C’est cette dernière qui va nous intéresser, la plus couramment utilisée qui a pour activité de gérer des biens immobilier. La création d’une SCI pour gérer ses biens immobilier est dans l’ère du temps. Néanmoins créer une SCI pour acquérir des locaux n’a pas forcement d’intérêts. Nous allons voir comment et pourquoi créer une SCI.

Comment créer une SCI

Comme tous les types de société des démarches vont devoir être effectuées auprès du greffe tribunal de commerce pour constituer votre SCI. Nous vous renvoyons sur ce lien qui détaille l’ensemble des formalités à réaliser https://www.infogreffe.fr/registre-commerce/choix-juridique-societe-civile.html Comme pour toutes sociétés vous devez être au moins deux associés, si vous êtes célibataire et que vous avez déjà une entreprise, vous pouvez mettre comme associé vous-même et votre société. Cela vous permettra ainsi de rester le seul maître de l’affaire. Bon à savoir : vous avez la possibilité d’intégrer vos enfant mineurs dans la SCI, cela peut anticiper sur une éventuelle transmission. Attention à la rédaction de vos statuts. Les statuts d’une société civile contrairement à d’autres types de société sont peu réglementés. Vous pouvez ainsi définir par vous même en fonction de vos objectifs les règles de fonctionnement de la société : pouvoir du gérant, attribution des bénéfices, cession de parts… Cette possibilité est essentielle, c’est un des principal atout de la SCI. Exemple : il est possible de prévoir une nomination ou une révocation du gérant à l’unanimité des associés afin de rendre celui-ci inamovible. Une fois constituée votre SCI pourra alors procéder à l’acquisition de votre bien immobilier, il faudra alors vous rapprocher de votre Notaire préféré. Vous pouvez également procéder par voie d’augmentation de capital en apportant vos biens déjà existants.

Les avantages de la SCI

Créer une SCI peut présenter plusieurs avantages dont vous ne pourriez pas bénéficier si vous déteniez les biens en direct.

La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés.

Dans certaines situation opter à l’impôt société peut être une bonne solution pour gérer son patrimoine immobilier. Dans ce cas en effet vous ne serez pas imposé personnellement à l’impôt sur le revenu (au titre des revenus fonciers) mais ce sera votre société qui paiera l’impôt sur les bénéfices. A la sortie néanmoins vous serez lourdement imposé puis la société réalisera de son coté une plus value imposable importante (le bien ayant été amorti) et devra ainsi payer un impôt élevé. De votre coté vous devrez payer l’impôt sur le revenu sur les sommes distribuées soit au minimum 30% (la flat tax). Nous conseillons généralement cette solution lors de situation particulières : bien immobilier destiné a rester durablement dans le cercle familial (qui ne sera donc jamais vendu ou à très longue échéance). Attention : la SCI qui loue ses biens meublés est passible de l’impôt sur les sociétés.

 Transmission du patrimoine.

Le principal atout de la SCI est de faciliter la gestion de son patrimoine Il sera ainsi beaucoup plus facile de transmettre son patrimoine à ses enfants via une SCI qu’en détenant les biens en direct : 
  • Possibilité de transmettre les parts progressivement.
  • Eviter l’indivision.
  • Organiser les pouvoirs au sein de la SCI afin de garder la maîtrise de la gestion.
  • Conserver un bien dans le cercle familiale.
  • Transmettre de son vivant en conservant des revenus.
  • Faciliter les financements.
  • Faire entrer la société d’exploitation pour utiliser sa trésorerie.
Les montages financiers, juridiques et fiscaux sont illimités afin de gérer et transmettre ses biens dans les meilleures conditions.

Les inconvénients de la SCI

L’inconvénient de constituer une SCI pour gérer ses biens immobiliers est essentiellement son coût juridique ainsi que sa lourdeur administrative. Comme il a été vu précédemment il convient de rédiger des statuts, tenir une comptabilité, réunir tous les ans les associés pour approuver les comptes annuels. Par ailleurs une mésentente entre associés peut perturber le fonctionnement de la SCI. Au plan fiscal si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu l’imposition est la même que si le bien était détenu directement par les personnes physiques. En conclusion : la création d’une SCI doit être étudier au cas par cas en examinant notamment quels sont vos objectifs patrimoniaux, l’intérêt fiscal étant généralement accessoire.   

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