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Vente et activité de location meublée

Le régime applicable dépend du statut fiscal du loueur en meublé au moment de la vente. En cas de doute sur le statut, le régime applicable est celui de l’année qui précède la cession. S’il apparaît ultérieurement que l’activité de location meublée a été exercée sous un autre statut la plus-value doit faire l’objet d’une régularisation.

LES PLUS-VALUES DE CESSION EN LMNP

Les biens immobiliers Art 150 U à 150 VH di CGI

En location meublée non professionnelle, les plus-values relèvent du régime des particuliers. Elles se déterminent comme suit : PV = Prix de cession – coût d’acquisition Le régime d’abattement (cf. tableau ci-joint) permet de bénéficier d’une exonération fiscale au bout de 22 ans et sociale au bout de 30 ans. Les taux de taxation sont de : Fiscal : 19% et Social : 17,2%. Une surtaxation progressive est appliquée lorsque la PV est supérieure à 50 000 €. Le prix d’acquisition peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier : Les frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat … Si non justifiable, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat. Les dépenses de construction : reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.

Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans

Il est possible de déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat. En cas de succession ou donation : la valeur à retenir est la valeur vénale, telle que déterminée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession. Les frais payés tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l’acte. Dans tous les cas, la cession est réalisée par notaire qui se charge de calculer la plus-value et de reverser les impôts dus au trésor public. La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits n’est pas en principe prise en compte (sauf pour 2 exceptions dont notamment la vente d’un bloc d’immeuble acquit par fractions successives.

Les biens mobiliers

Les plus-values afférentes aux éléments de l’actif autre qu’immobilier sont soumises au régime des plus-values des professionnels. Toutefois, les exonérations prévues dans le régime professionnel ne sont pas applicables. En LMP, les plus-values relèvent du régime des professionnels. Une distinction doit alors être faite entre court terme et long terme.
La plus-value se détermine comme suit : PV = Prix de cession – (valeur net comptable + amortissements restant à reporter). Les plus-values à court terme sont soumises au barème progressif de l’impôt ainsi qu’aux cotisations sociales (TNS). Elles n’ont pas être retraités extra comptablement.
Les plus-values à long terme sont soumises à des taux spécifiques : 12,8% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les cotisations sociales soient au total 30%. Sont imposées à ces taux les plus-values à long terme nettes des moins-values. Cf. BOI-BIC-PVMV-20-20150805

Les régimes d’exonération en fonction des recettes 

Le loueur en meublé peut bénéficier du régime d’exonération prévue à l’article 151 septies VII du CGI sous réserve qu’il exerce son activité à titre professionnel depuis au moins 5 ans. Toutefois, L’exonération n’est pas applicable au niveau social pour les PVCT (cotisations TNS dues). La doctrine administrative admet que pour calculer la durée d’exercice à titre professionnel il soit tenu compte, en cumul, des périodes où l’activité a été exercée à titre professionnel. L’exonération est totale lorsque le montant de recettes annuelles est inférieur à 90 000 € HT. L’exonération est partielle lorsque le montant des recettes est compris entre 90 000 HT et 126 000 € HT. Le montant des recettes à retenir correspond à la moyenne réalisée au titre des deux derniers exercices clos qui précèdent celui au cours duquel est constatée la plus- value. En cas d’exonération partielle, la fraction de la plus-value exonérée déterminant en appliquant au montant de la plus- value réalisée un taux égal au rapport suivant : (126 000 € – montant des recettes) /36 000 €. Les montants exonérés doivent être déduits extra comptablement lors de la détermination du résultat fiscal.

L’exonération des PVLT sur les biens immobiliers

L’article 151 septies B du CGI prévoit un abattement annuel de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année. Cette exonération n’est applicable qu’aux plus-values à long terme immobilières. La plus-value est donc totalement au-delà de la 15 e année de détention. Les montants exonérés doivent être déduits extra comptablement lors de la détermination du résultat fiscal. Ce régime est cumulable avec l’article 151 septies prévu cette (exonération en fonction des recettes). Cf. BOI-BIC-PVMV-20-40-30. En cas de changement de statut Se référer au superviseur. Le calcul de la plus-value peut parfois poser des difficultés notamment lors des changements de statut. Toujours conseiller au client d’évaluer le bien en début de location meublée même en régime micro-fiscal afin de préserver le calcul de la plus-value. En cas de non-affectation du bien à l’activité (non-inscription à l’actif). Se référer au superviseur. Le calcul de la plus-value peut poser certaines difficultés conformément à l’article 151 sexies du CGI. La requalification de l’activité en marchands de biens. Attention, le loueur meublé professionnel ou non qui cède régulièrement des biens affectés à l’activité encours le risque d’être qualifié de marchands de biens.

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