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Les charmes de la location meublée.

Les charmes de la location meublée.

sontVous envisagez de vous lancer dans l’immobilier, avez-vous pensé à la location meublée ?

La location meublée présente en effet de nombreux avantages fiscaux qui n’ont pas été remis en cause malgré les nombreuses réformes fiscales de ces dernières années.

Les avantages sont significatifs, on pourrait presque qualifier ce régime de « Paradis Fiscal ».

En effet, pendant toute la durée de détention des biens vous allez pouvoir amortir les biens acquis et déduire la totalité des frais d’acquisition (ce qui n’est pas possible en cas de location nue) avec à la sortie (lors de la vente des biens) une exonération des plus values. Cela fait rêver…

Une limite toutefois : si vous êtes non professionnel (voir ci-dessous) vos déficits ne pourront pas se déduire de vos autres revenus et si vous êtes professionnel les déficits provenant des amortissements ne pourront pas également s’imputer sur les autres revenus.

Il est donc rare d’utiliser ce régime pour  défiscaliser ses revenus. Dans les deux cas, les déficits pourront malgré tout se reporter sur les les années suivantes.

Comment devenir « loueur en meublé » ?

Pour être loueur en meublé, c’est simple, il vous suffit de vous immatriculer auprès des impôts en remplissant un imprimé P0. Il vous sera alors attribué un numéro SIRET.

Pour pouvoir déduire vos frais (amortissements, intérêts d’emprunt, travaux…), il faudra opter pour un régime réel avec pour contrainte la tenue d’une comptabilité.

Mais là aussi l’administration fiscale va vous aider : en adhérant à un CGA ,vous pourrez déduire les 2/3 des frais de comptabilité et de CGA. Il faudra toutefois que vos recettes soient inférieures à 70 000 euros. Sachant que le coût d’un CGA est compris entre 100 et 200 euros et les frais de comptabilité d’environ 800 euros.

La tenue complète de votre comptabilité ne vous coûtera qu’environ 300 euros par an.

Loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP / LMNP) ?

L’exonération des plus values

Un avantage significatif pour les LMP : si vous êtes loueur en meublé professionnel, que vous exercez depuis plus de 5 ans et que vos recettes sont inférieures à 90.000 euros, la plus-value sera exonérée en totalité. Si vos recettes sont comprises entre 90.000 euros et 126.000 euros l’exonération sera dégressive. (précision importante : il s’agit bien de vos recettes, c’est à dire du montant de sloyers et non pas de votre bénéfice)

Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, il faut remplir ces conditions :

  • Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; (cette condition a été supprimée en 2018).
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € ;
  • Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal. (traitements, salaires, pensions et rentes viagères, revenus des gérants et associés, bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle), bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux).

Si ces conditions ne sont pas remplies, pas de panique, vous serez loueur en meublé non professionnel et vous serez soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers mais il faudra attendre plus longtemps pour bénéficier des exonérations de plus values.

Régime social

Au niveau du régime social, si vous êtes loueur en meublé professionnel, vous aurez le statut de travailleur indépendant, donc cotisations au RSI. Cela peut être un avantage si vous souhaitez avoir une couverture sociale mais représentera également un certain coût que vous n’auriez pas si vous louez les murs nus. Pour éviter cela si vous ne voulez pas cotiser au RSI des solutions existent, telles que créer une EURL et désigner un gérant non associé.

En tant que loueur en meublé non professionnel et si vos recettes ne dépassent pas 23.000 euros, vous ne serez pas assujetti aux RSI mais vous devrez payer des prélèvements sociaux (15.5%) sur vos bénéfices (qui seront probablement proche de 0).

A noter que si l’activité de loueur en meublé non professionnel devient votre seule activité pour pourrez vous affilier à la CMU de base pour votre couverture sociale.

si vos recettes sont supérieures à 23.000 Euros, 

Attention aussi au RSI lors de la vente. En effet, la plus value est soumise à cotisations sociales, ce qui peut faire très cher à la sortie. Des solutions existent là aussi, telles que passer au préalable en SAS et distribuer des dividendes non soumis au RSI.

Attention depuis 2017, il est également possible pour le LMNP d’opter pour le régime général si le montant des recettes est inférieur au régime de la franchise de TVA (83800).

On le voit le système n’est pas simple. Pour vous aider, l’administration a établi ce tableau : Dois-je verser des cotisations sociales pour mon activité de location meublée ?

IFI ( ex ISF)

En ce qui concerne l’IFI, le fait d’être loueur en meublé professionnel, n’exonère pas automatiquement de cet impôt.

Le contribuable peut bénéficer de l’exonération si en tant que LMP ses :

  • Recettes > 23.000 euros
  • Revenus dégagés de cette activité sont supérieurs à l’ensemble des  revenus professionnels.

Attention les revenus à prendre ici en considération en sont pas identique à ceux ci dessus en matière de définition du caractère professionnel ou non. 

Tout d’abord il s’agit de revenu (en non pas de recettes) il convient donc de prendre en compte le résultat final. Par ailleurs les revenus professionnels à comparer n’incluent pas les pensions et retraites.

Sachant que les revenus du LMP sont généralement proche de 0, vous ne pourrez peut être malheureusement pas passer au travers des mailles du filet.

TVA

En matière de TVA que vous soyez LMP ou LMNP, cela n’a pas d’impact. En effet le régime de TVA est distinct de l’imposition des bénéfices. Si vous souhaitez être assujetti à la TVA il faudra proposer à vos locataires des prestations quasi hôtelières à savoir au moins 3 des 4 suivantes :

  • le nettoyage régulier des locaux,
  • le petit déjeuner,
  • la fourniture de linge de maison
  • et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

En conclusion, par rapport à la location nue, la location meublée professionnelle ou non professionnelle apparaît comme une véritable aubaine fiscale. Des précautions sont néanmoins à prévoir notamment en matière de cotisations sociales afin de l’adapter à ses objectifs.

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 Si vous êtes propriétaire des locaux 

Vous êtes propriétaire ou locataire de votre habitation dans laquelle vous exercez votre activité professionnelle, vous vous interrogez si la prise en charge d’une partie locative par votre société peut être judicieuse.

 Si votre société est soumise à l’IS

Vous pouvez rédiger un bail avec votre société et lui louer une partie de votre local correspondant à sa valeur locative. Attention aux loyers exagérés qui pourraient être remis en cause par l’Administration. Votre société déduira ce loyer, mais en contrepartie vous devrez le déclarer en tant que revenus fonciers. Vous pourrez ainsi récupérer des sommes de votre entreprise qui seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers au lieu de salaires qui seraient soumis à cotisations sociales. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15.000 euros vous pourrez par ailleurs bénéficier du régime du Micro foncier et profiter d’un abattement forfaitaire de 30%.

 Si vous êtes soumis à l’IR

Vous avez la possibilité d’affecter vos locaux professionnels à l’actif du bilan de votre entreprise, cela peut présenter des avantages (cf article : inscrire à l’actif de son bilan ses locaux professionnels). Néanmoins la pratique courante est de les conserver dans son patrimoine personnel et de les « louer » à son activité professionnelle. Attention à pratiquer un loyer cohérent avec le marché de l’immobilier.

 Pour les BIC

Le Conseil d’État considère que le contribuable qui conserve un immeuble dans son patrimoine privé tout en l’affectant à son activité industrielle, commerciale ou artisanale, est en droit de comprendre dans les charges de celle-ci des sommes correspondant au loyer normal de l’immeuble. (CE 8 juillet 1998, n°164657, Meissonnier). Il s’ensuit que l’exploitant doit soumettre à l’Impôt sur le revenu, le « revenu fictif » correspondant, dans la catégorie des revenus fonciers L’administration fiscale s’est ralliée à la position du Conseil d’État dans une instruction fiscale du 23 mars 2007.

 Pour les BNC

Par deux arrêts en date du 11 avril 2008 (CE n° 287808, Ministre c/ M. et Mme Roche et n° 300302, Mme Huynh Kinh), le Conseil d’État a finalement reconnu le principe de déductibilité des loyers à soi-même pour les titulaires de BNC qui conservent un immeuble dans leur patrimoine privé tout en l’utilisant pour les besoins de leur activité professionnelle, sous réserve d’un versement effectif de ces loyers et de leur imposition corrélative dans la catégorie des revenus fonciers. Attention : pour les BNC l’Administration exige un mouvement financier, contrairement au BIC pour lesquels une inscription comptable suffit. Dans ce cas la dépense sera déductible de votre activité professionnelle et imposable au titre des revenus fonciers, l’intérêt et comme ci dessus une réduction des cotisations sociales.

 Si vous êtes locataire des locaux :

La situation est plus délicate car la sous-location est juridiquement réglementée. En effet la sous-location est généralement interdite sauf mention contraire prévue dans le bail, il convient donc d’obtenir l’accord de votre propriétaire pour pouvoir sous-louer à votre société. Si vous êtes à l’IS et que vous outrepassez cette obligation le risque est alors la résiliation du bail pour non respect des clauses et inversement si vous ne rédigez pas de bail l’Administration pourra rejeter la déduction du loyer, les sommes qui vous auront été versées seront alors considérées comme des revenus distribués. Il n’y a donc pas beaucoup de d’alternative. Enfin comme précédemment vous devrez déclarer les revenus fonciers de cette sous location, avec les avantages ci-dessus. A l’IR par contre les loyers pourront être ventilés directement entre la partie professionnelle et la partie privée, sans nécessiter la rédaction d’un bail de sous location, ce qui permettra la déduction directe de la partie professionnelle dans les charges professionnelle. Bon à savoir : dans tous les cas de figure (propriétaire ou locataire) ne pas oublier que les remboursements de frais : électricité, téléphone, eau…nécessaires à l’exercice de votre activité peuvent être pris en charge par votre entreprise sans que cela constitue des revenus à imposable.

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Les avantages fiscaux de louer ses locaux professionnels à soi même ?

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Quels intérêts de louer ses locaux à son entreprise.

Vous utilisez une partie de vos locaux pour y exercer votre activité professionnelle. La location de ceux ci à votre entreprise peux constituer une opportunité afin de récupérer de l’argent de votre entreprise en exonération de charges sociales. En effet les loyers qui seront facturés à l’entreprise seront déduits des bénéfices de celle-ci, en contrepartie, cela constituera bien entendu des revenus imposables au titre des revenus fonciers, ces revenus (fonciers) n’étant pas soumis à cotisations sociales. De plus vous pourrez si ceux ci ne dépassent pas 15000 euros bénéficier du régime du micro foncier et pratiquer ainsi un abattement de 30% sur la base imposable.  

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

  Ce mécanisme est ouvert depuis 1998 aux BIC : Lorsqu’une propriété appartenant au patrimoine privé de l’exploitant est affectée à son activité industrielle, commerciale ou artisanale, le loyer fictif constitue une charge du résultat professionnel et peut à ce titre être déduit. L’exploitant doit soumettre à l’impôt sur le revenu le revenu fictif correspondant, dans la catégorie des revenus fonciers (CE, arrêt du 8 juillet 1998, n° 164657).

Les bénéfices non commerciaux (BNC)

  Il est accordé depuis peu aux BNC (professions libérales) : Par deux arrêts en date du 11 avril 2008, le Conseil d’État a reconnu, un principe de déductibilité des loyers à soi-même pour les titulaires de bénéfices non commerciaux qui conservent un immeuble dans leur patrimoine privé tout en l’utilisant pour les besoins de leur activité professionnelle, sous réserve d’un versement effectif de ces loyers et de leur imposition corrélative dans la catégorie des revenus fonciers. Quelques conseils pour éviter une remise en cause de l’Administration : si un bail n’est pas obligatoire celui-ce est tout de même recommandé, fixer un montant du loyer en cohérence avec les pratiques locales, payer effectivement le loyer.

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