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Une analyse pertinente pour investir dans l’immobilier. Retour sur des fondamentaux indispensables.
Pour optimiser les revenus locatifs, les propriétaires ont le choix entre deux régimes fiscaux : l’imposition au réel ou le micro-foncier.
Le régime micro-foncier est un régime qui fonctionne pour les propriétaires déclarant des loyers annuels tirés de la location d’immeuble nus.
L’administration fiscale a mis en place ce régime afin de permettre aux « petits » investisseurs de déclarer simplement leurs revenus fonciers.
Le régime micro-foncier est une exception au régime général ou réel d’imposition des revenus fonciers.
La condition à respecter est le seuil : l’ensemble des sommes reçus sous forme de loyers ou au titre de participation dans des sociétés foncières ne doit pas dépasser 15 000 € bruts par an.
Le contribuable qui rempli cette condition est placé de plein droit sous ce régime du micro-foncier.
Attention : le régime micro-foncier est impossible dans certaines situations (monuments historiques par exemple).
Avant de calculer l’impôt, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus bruts. Vous serez donc imposé sur les 70% restants. Il ne faut donc pas appliquer vous-même cet abattement sur votre déclaration.
Il suffit simplement d’inscrire le montant de son revenu brut foncier dans sa déclaration d’impôt classique (formulaire n°2042) dans le cadre 4 « revenus fonciers » (case 4BE). Alors qu’avec le régime réel, il y a nécessité de remplir une déclaration spéciale pour les revenus fonciers.
Le choix peut se faire tant que les revenus bruts fonciers pour l’année ne dépasse pas le seuil des 15 000 €. Le contribuable qui requiert cette condition est placé de plein droit sous le régime du micro-foncier.
Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour le régime du réel. Cela vous permet de déduire de vos loyers les charges que vous avez réellement payés sur votre bien avant l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus et les charges payées.
L’option s’effectue sans formalisme, il suffit de remplir la déclaration de revenus fonciers au réel n°2044.
Attention : Lorsque ce choix est fait, l’option est irrévocable pendant 3 ans c’est-à-dire que l’option pour le régime réel sera obligatoirement appliquée les 3 prochaines années.
Remarque : En revanche, cette obligation pour le réel prend fin si vous n’êtes plus éligible au micro-foncier.
Pour choisir, il convient :
– Si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, alors il faut opter pour le régime réel.
– Si le total des charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers hors charges, alors il faut rester dans le régime du micro-foncier.
En conclusion, le régime du micro-foncier est intéressant pour les propriétaires qui ont peu de charges. L’option pour le régime réel devient plus intéressante si vous pouvez déduire plus avec les charges qui pèsent sur le bien notamment les intérêts d’emprunts et les travaux.
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Le prélèvement à la source va concerner les salariés qui sont les premiers concernés mais également les travailleurs indépendants : gérant majoritaires, professions libérales soumises au régime des BNC, entrepreneurs individuels soumis au BIC.
Ces personnes n’ayant pas le statut de salarié et n’ayant donc pas de fiches de paies, on ne peut pas vraiment parler de retenue à la source. Néanmoins cette réforme va impacter avec la mise en place de « l’année blanche » l’impôt à payer en 2019.
Le système de retenue à la source mis en place par l’Administration a pour objectif de faire coincider l’impot à payer avec les revenus perçus au cours de la même année et de mettre ainsi fin au décalage entre l’année de perception des revenus et leur imposition définitive.
Les contribuables auront ainsi accès à leur compte fiscal en ligne pour ajuster leur imposition avec les revenus qu’ils perçoivent avec leur imposition.
Par exemple un travailleur indépendant qui verrai l’activité de sa société décliner aura la possibilité l’année même de réduire son taux d’imposition.
Tous les mois ou tous les trimestres, le travailleur indépendant sera prélevé d’un acompte d’impôt sur le revenu.
Celui-ci est calculé en début d’année sur la base des revenus de l’année N-2. A partir du mois de septembre, les revenus de l’année N-1 étant connus, le montant des acomptes sera réajusté.
Exemple : à compter du 1er janvier 2019 : base de calcul 2017, puis en septembre 2019 réajustement en fonction des revenus de 2018.
Cet impôt constitue l’impôt du au titre des revenus de l’année en cours. Ainsi le contribuable a la possibilité de moduler le montant de ces acomptes au cas ou ses revenus estimés pour l’année en cours sont inférieurs à ceux de l’année précédente.
Bien entendu une déclaration devra toujours être établie l’année suivante (comme actuellement) pour calculer l’impôt réellement dû.
Ce n’est donc pas une réelle révolution mais permettra principalement d’ajuster ses impôts à ses revenus.
L’année 2019 est une année de transition.
Afin que les contribuables ne payent pas deux fois l’impôt : celui relatif aux revenus de l’année en cours qui devient la rêgle et ceux qui auraient dûs être payés sur les revenus de 2018.
L’Administration a mis en place un mécanisme de crédit d’impôt appelé Crédit d’impôt pour la Modernisation du Recouvrement (CIMR) qui a pour fonction de neutraliser l’impôt sur les revenus courants (non exceptionnels) de l’année 2018.
Le CIMR se calcule ainsi : Impôt sur le revenu (Plus haut revenu courant imposable des années 2015 à 2017 / Revenu imposable 2018).
Ainsi si le revenu de 2018 est inférieur au plus haut revenu des 3 années précédentes, le contribuable n’aura pas d’impôt à payer au titre de 2018.
Exemples : (BOFIP BOI-IR-PAS-50-10-20-20-20180801)
Un contribuable réalise les revenus suivants :
| Années | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Revenus | 30000 | 32000 | 35000 | 34000 |
En 2018 son impôt aurait dû être de 4493 euros.
Ses revenus sont inférieurs à chacune des 3 années précédentes, il s’agit d’un revenu courant qui bénéficiera d’un CIMR de 4493 Euros. Le contribuable ne payera donc pas d’impôt complémntaire au titre de 2018.
Un contribuable réalise les revenus suivants :| Années | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
| Revenus | 24000 | 30000 | 36000 | 42000 |
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