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Comment et pourquoi créer une SCI ?

Comment et pourquoi créer une SCI ?

La SCI est une Société Civile Immobilière.

Il y en a de différents types : société, société civile de moyen, civile immobilière d’attribution, société civile immobilière de gestion…C’est cette dernière qui va nous intéresser, la plus couramment utilisée qui a pour activité de gérer des biens immobilier. La création d’une SCI pour gérer ses biens immobilier est dans l’ère du temps. Néanmoins créer une SCI pour acquérir des locaux n’a pas forcement d’intérêts. Nous allons voir comment et pourquoi créer une SCI.

Comment créer une SCI

Comme tous les types de société des démarches vont devoir être effectuées auprès du greffe tribunal de commerce pour constituer votre SCI. Nous vous renvoyons sur ce lien qui détaille l’ensemble des formalités à réaliser https://www.infogreffe.fr/registre-commerce/choix-juridique-societe-civile.html Comme pour toutes sociétés vous devez être au moins deux associés, si vous êtes célibataire et que vous avez déjà une entreprise, vous pouvez mettre comme associé vous-même et votre société. Cela vous permettra ainsi de rester le seul maître de l’affaire. Bon à savoir : vous avez la possibilité d’intégrer vos enfant mineurs dans la SCI, cela peut anticiper sur une éventuelle transmission. Attention à la rédaction de vos statuts. Les statuts d’une société civile contrairement à d’autres types de société sont peu réglementés. Vous pouvez ainsi définir par vous même en fonction de vos objectifs les règles de fonctionnement de la société : pouvoir du gérant, attribution des bénéfices, cession de parts… Cette possibilité est essentielle, c’est un des principal atout de la SCI. Exemple : il est possible de prévoir une nomination ou une révocation du gérant à l’unanimité des associés afin de rendre celui-ci inamovible. Une fois constituée votre SCI pourra alors procéder à l’acquisition de votre bien immobilier, il faudra alors vous rapprocher de votre Notaire préféré. Vous pouvez également procéder par voie d’augmentation de capital en apportant vos biens déjà existants.

Les avantages de la SCI

Créer une SCI peut présenter plusieurs avantages dont vous ne pourriez pas bénéficier si vous déteniez les biens en direct.

La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés.

Dans certaines situation opter à l’impôt société peut être une bonne solution pour gérer son patrimoine immobilier. Dans ce cas en effet vous ne serez pas imposé personnellement à l’impôt sur le revenu (au titre des revenus fonciers) mais ce sera votre société qui paiera l’impôt sur les bénéfices. A la sortie néanmoins vous serez lourdement imposé puis la société réalisera de son coté une plus value imposable importante (le bien ayant été amorti) et devra ainsi payer un impôt élevé. De votre coté vous devrez payer l’impôt sur le revenu sur les sommes distribuées soit au minimum 30% (la flat tax). Nous conseillons généralement cette solution lors de situation particulières : bien immobilier destiné a rester durablement dans le cercle familial (qui ne sera donc jamais vendu ou à très longue échéance). Attention : la SCI qui loue ses biens meublés est passible de l’impôt sur les sociétés.

 Transmission du patrimoine.

Le principal atout de la SCI est de faciliter la gestion de son patrimoine Il sera ainsi beaucoup plus facile de transmettre son patrimoine à ses enfants via une SCI qu’en détenant les biens en direct : 
  • Possibilité de transmettre les parts progressivement.
  • Eviter l’indivision.
  • Organiser les pouvoirs au sein de la SCI afin de garder la maîtrise de la gestion.
  • Conserver un bien dans le cercle familiale.
  • Transmettre de son vivant en conservant des revenus.
  • Faciliter les financements.
  • Faire entrer la société d’exploitation pour utiliser sa trésorerie.
Les montages financiers, juridiques et fiscaux sont illimités afin de gérer et transmettre ses biens dans les meilleures conditions.

Les inconvénients de la SCI

L’inconvénient de constituer une SCI pour gérer ses biens immobiliers est essentiellement son coût juridique ainsi que sa lourdeur administrative. Comme il a été vu précédemment il convient de rédiger des statuts, tenir une comptabilité, réunir tous les ans les associés pour approuver les comptes annuels. Par ailleurs une mésentente entre associés peut perturber le fonctionnement de la SCI. Au plan fiscal si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu l’imposition est la même que si le bien était détenu directement par les personnes physiques. En conclusion : la création d’une SCI doit être étudier au cas par cas en examinant notamment quels sont vos objectifs patrimoniaux, l’intérêt fiscal étant généralement accessoire.   

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Comment acheter ses locaux professionnels ?

Comment acheter ses locaux professionnels ?

L’acquisition en directe ou avec une SCI.

L’acquisition des locaux de son entreprise peut se réaliser de différentes façons, chacune présente des avantages et des inconvénients :

Vous achetez les locaux personnellement (ou par le biais d’une SCI) et vous les louez à votre société.

Fiscalement, cela pourra présenter l’intérêt suivant : déduction d’une charge au niveau de l’entreprise et imposition personnelle en micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30% ou imposition au réel, vous pourrez déduire : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, travaux et réparation.

Après 22 ans, votre plus-value sera exonérée d’impôt et au bout de 30 ans de prélèvements sociaux.

A savoir : que vous achetiez par une SCI ou vous directement la fiscalité est la même. L’usage de la SCI sera préconisé si vous êtes plusieurs associés ou pour faciliter les transmissions aux enfants.

L’inconvénient : pendant la période de remboursement de l’emprunt vous êtes imposable au titre des revenus fonciers alors que vous ne percevez pas d’argent vu que le loyer va servir à rembourser l’emprunt.

L’acquisition par votre entreprise.

Cela vous évitera l’inconvénient de l’acquisition directe puisque vous ne percevez pas de loyers, vous n’êtes donc pas imposable au titre des revenus fonciers.

De son côté, l’entreprise pourra déduire davantage de charges : notamment l’amortissement des locaux, qui se fait en général sur 30 ans.

Inconvénient : Plus le temps va passer plus la valeur comptable du bien va baisser et plus votre plus value va progresser. Si vous ne bénéficiez pas d’exonérations particulières (petites entreprises, ZRR, ZFU…) vous serez alors lourdement taxé : au sein de l’entreprise tout d’abord lors de la vente du bien, puis à l’impôt sur le revenu ensuite (si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés) en tant que dividendes pour sortir l’argent de la société.

Pour vous aider à choisir

Si vous achetez un bien qui a la nature d’un investissement patrimonial destiné à rester durablement dans votre patrimoine ou celui de vos enfants, l’acquisition en direct semble la meilleure solution, avec éventuellement la constitution d’une SCI et une option à l’IS.

S’il s’agit de locaux professionnels, l’acquisition par votre entreprise est une bonne solution. Les locaux pourront intéresser le repreneur de votre société lors de votre cessation d’activité.

Un inconvénient toutefois : cela risque d’augmenter d’autant le prix de cession de votre entreprise et décourager un éventuel repreneur. Mais des solutions pour sortir le bien préalablement à la cession existent.

Si vous exercez en nom propre et que vous ne dépassez pas les seuils d’imposition des petites entreprises, l’acquisition par l’entreprise est également une très bonne idée : vous pourrez amortir le bien et éviter la plus-value à la sortie.

Enfin une dernière solution qui présente à la fois les avantages des deux solutions : le démembrement temporaire de propriété : votre entreprise fait l’acquisition temporaire de l’usufruit des locaux (ou des parts de la SCI).

Pendant cette période vous n’êtes  pas imposable à l’impôt sur le revenu. Au terme de l’usufruit la pleine propriété se reconstitue et vous bénéficier des exonérations de plus values au bout des 22 ans.

Il fallait y penser…

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Percevoir une rémunération en tant que gérant de SCI, c’est possible.

Percevoir une rémunération en tant que gérant de SCI, c’est possible.

Votre SCI dégage des excédents

Vous avez créé votre SCI il y a maintenant plusieurs années, vous avez remboursé vos emprunts et votre SCI devient excédentaire, ou tout simplement votre SCI dégage des excédents et vous souhaitez vous rémunérer.

Cela est parfaitement possible.

Généralement les fonctions du gérant de SCI ne sont pas rémunérées, il est vrai que le travail à fournir n’est généralement pas très fastidieux une fois que les travaux ont été achevés et que la SCI ne dispose que de très peu de locaux. Sachant qu’il est souvent conseillé de créer une SCI par locaux.

Les possibilités de rémunérer le gérant sont généralement inscrites dans les statuts, il convient donc de s’y référer et de fixer ensuite par assemblée générale le montant octroyé. En cas de gérance majoritaire, il conviendra toutefois que celle-ci ne soit pas excessive pour éviter une remise en cause par les associés minoritaires.

L’intérêt de rémunérer le gérant de SCI va résider dans la possibilité de lui ouvrir droit à prestations sociales si il s’agit de sa seule activité et de répartir différemment les bénéfice entre les associés. En veillant néanmoins à ce que celle ci soit conforme au travail fourni.

Au plan fiscal la rémunération du gérant va dépendre du statut du gérant et du régime fiscal de la société :

SCI soumise à l’impôt sur le revenu :

Si le gérant n’est pas associé, sa rémunération est considérée comme un salaire qui pourra se déduire au niveau de la SCI dans les frais de gestion. (Attention toutefois, en l’absence de lien de subordination, la rémunération n’est pas considéré comme un salaire et le dirigeant est assimilé à un Administrateur de bien soumis aux BIC). 

Si le gérant est associé et que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu : c’est le cas généralement pratiqué, sa rémunération se déduit du résultat imposable à répartir entre les associés mais s’ajoute à ses revenus foncier.

L’intérêt de rémunérer le gérant est de lui permettre d’appréhender les bénéfices au détriment des autres associés.

Exemple : la SCI dégage un excédent de 20.000 euros avant rémunération du gérant qui est de 20.000 euros. Il y a 2 associés.

Le résultat a répartir est donc de 0. L’associé non gérant va percevoir 0. Le gérant 20.000 euros. Le résultat fiscal imposable sera de 20.000 euros a déclarer en revenu foncier par le gérant.

SCI soumise à l’IS :

Si le gérant est associé et que la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la rémunération du gérant est déductible au sein de la société, pour le bénéficiaire il a le caractère de rémunération au titre de l’article 62 du CGI. (Au plan social il est considéré comme TNS et devra cotiser au RSI sauf à démontrer un lien de subordination ce qui est rarement le cas).

Si le gérant n’est pas rémunéré il est admis que celui-ci n’a pas le statut de TNS et n’a pas à cotiser au RSI même sur une base minimale. Cour de Cassation, Chambre sociale, du 10 mai 1988, 86-10.105

Bon à savoir :

En cas de rémunération excessive, l’Administration peut requalifier cette rémunération en revenus de capitaux mobilier avec une majoration de 25% et le réintégrer des bénéfices de la société.

Attention au piège pour les SCI imposables de plein droit à l’IS (Exemple SCI réalisant de la location meublée), les rémunération du gérant ont la nature de BNC.  http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6333-PGP.html

En conclusion la décision de rémunérer le gérant de SCI doit être mesurée avec discernement en raison des nombreuses situations qui peuvent se présenter et des pièges à éviter.

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