Il est bien de rappeler que l’option de la SCI à l’IS n’est pas une solution miracle. Sourced through Scoop.it from: www.leblogpatrimoine.com Rappeler que l’option de la SCI à l’IS n’est pas une solution miracle
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Vous achetez les locaux personnellement (ou par le biais d’une SCI) et vous les louez à votre société.
Fiscalement, cela pourra présenter l’intérêt suivant : déduction d’une charge au niveau de l’entreprise et imposition personnelle en micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30% ou imposition au réel, vous pourrez déduire : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, travaux et réparation.
Après 22 ans, votre plus-value sera exonérée d’impôt et au bout de 30 ans de prélèvements sociaux.
A savoir : que vous achetiez par une SCI ou vous directement la fiscalité est la même. L’usage de la SCI sera préconisé si vous êtes plusieurs associés ou pour faciliter les transmissions aux enfants.
L’inconvénient : pendant la période de remboursement de l’emprunt vous êtes imposable au titre des revenus fonciers alors que vous ne percevez pas d’argent vu que le loyer va servir à rembourser l’emprunt.
Cela vous évitera l’inconvénient de l’acquisition directe puisque vous ne percevez pas de loyers, vous n’êtes donc pas imposable au titre des revenus fonciers.
De son côté, l’entreprise pourra déduire davantage de charges : notamment l’amortissement des locaux, qui se fait en général sur 30 ans.
Inconvénient : Plus le temps va passer plus la valeur comptable du bien va baisser et plus votre plus value va progresser. Si vous ne bénéficiez pas d’exonérations particulières (petites entreprises, ZRR, ZFU…) vous serez alors lourdement taxé : au sein de l’entreprise tout d’abord lors de la vente du bien, puis à l’impôt sur le revenu ensuite (si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés) en tant que dividendes pour sortir l’argent de la société.
Si vous achetez un bien qui a la nature d’un investissement patrimonial destiné à rester durablement dans votre patrimoine ou celui de vos enfants, l’acquisition en direct semble la meilleure solution, avec éventuellement la constitution d’une SCI et une option à l’IS.
S’il s’agit de locaux professionnels, l’acquisition par votre entreprise est une bonne solution. Les locaux pourront intéresser le repreneur de votre société lors de votre cessation d’activité.
Un inconvénient toutefois : cela risque d’augmenter d’autant le prix de cession de votre entreprise et décourager un éventuel repreneur. Mais des solutions pour sortir le bien préalablement à la cession existent.
Si vous exercez en nom propre et que vous ne dépassez pas les seuils d’imposition des petites entreprises, l’acquisition par l’entreprise est également une très bonne idée : vous pourrez amortir le bien et éviter la plus-value à la sortie.
Enfin une dernière solution qui présente à la fois les avantages des deux solutions : le démembrement temporaire de propriété : votre entreprise fait l’acquisition temporaire de l’usufruit des locaux (ou des parts de la SCI).
Pendant cette période vous n’êtes pas imposable à l’impôt sur le revenu. Au terme de l’usufruit la pleine propriété se reconstitue et vous bénéficier des exonérations de plus values au bout des 22 ans.
Il fallait y penser…
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Vous avez créé votre SCI il y a maintenant plusieurs années, vous avez remboursé vos emprunts et votre SCI devient excédentaire, ou tout simplement votre SCI dégage des excédents et vous souhaitez vous rémunérer.
Cela est parfaitement possible.
Généralement les fonctions du gérant de SCI ne sont pas rémunérées, il est vrai que le travail à fournir n’est généralement pas très fastidieux une fois que les travaux ont été achevés et que la SCI ne dispose que de très peu de locaux. Sachant qu’il est souvent conseillé de créer une SCI par locaux.
Les possibilités de rémunérer le gérant sont généralement inscrites dans les statuts, il convient donc de s’y référer et de fixer ensuite par assemblée générale le montant octroyé. En cas de gérance majoritaire, il conviendra toutefois que celle-ci ne soit pas excessive pour éviter une remise en cause par les associés minoritaires.
L’intérêt de rémunérer le gérant de SCI va résider dans la possibilité de lui ouvrir droit à prestations sociales si il s’agit de sa seule activité et de répartir différemment les bénéfice entre les associés. En veillant néanmoins à ce que celle ci soit conforme au travail fourni.
Au plan fiscal la rémunération du gérant va dépendre du statut du gérant et du régime fiscal de la société :
Si le gérant n’est pas associé, sa rémunération est considérée comme un salaire qui pourra se déduire au niveau de la SCI dans les frais de gestion. (Attention toutefois, en l’absence de lien de subordination, la rémunération n’est pas considéré comme un salaire et le dirigeant est assimilé à un Administrateur de bien soumis aux BIC).
Si le gérant est associé et que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu : c’est le cas généralement pratiqué, sa rémunération se déduit du résultat imposable à répartir entre les associés mais s’ajoute à ses revenus foncier.
L’intérêt de rémunérer le gérant est de lui permettre d’appréhender les bénéfices au détriment des autres associés.
Exemple : la SCI dégage un excédent de 20.000 euros avant rémunération du gérant qui est de 20.000 euros. Il y a 2 associés.
Le résultat a répartir est donc de 0. L’associé non gérant va percevoir 0. Le gérant 20.000 euros. Le résultat fiscal imposable sera de 20.000 euros a déclarer en revenu foncier par le gérant.
Si le gérant est associé et que la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la rémunération du gérant est déductible au sein de la société, pour le bénéficiaire il a le caractère de rémunération au titre de l’article 62 du CGI. (Au plan social il est considéré comme TNS et devra cotiser au RSI sauf à démontrer un lien de subordination ce qui est rarement le cas).
Si le gérant n’est pas rémunéré il est admis que celui-ci n’a pas le statut de TNS et n’a pas à cotiser au RSI même sur une base minimale. Cour de Cassation, Chambre sociale, du 10 mai 1988, 86-10.105
En cas de rémunération excessive, l’Administration peut requalifier cette rémunération en revenus de capitaux mobilier avec une majoration de 25% et le réintégrer des bénéfices de la société.
Attention au piège pour les SCI imposables de plein droit à l’IS (Exemple SCI réalisant de la location meublée), les rémunération du gérant ont la nature de BNC. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6333-PGP.html
En conclusion la décision de rémunérer le gérant de SCI doit être mesurée avec discernement en raison des nombreuses situations qui peuvent se présenter et des pièges à éviter.
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