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A QUELLE VALEUR INSCRIRE LE BIEN IMMOBILIER A L’ACTIF Du BILAN

L’inscription du bien immobilier à l’actif du bilan de l’exploitant va permettre de calculer les amortissements futurs qui vont réduire la base imposable. Mais quelle valeur faut il retenir. Plusieurs cas de figures sont possibles :

1ERE IMPOSITION DE L’ENTREPRISE

BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 ;470

L’exploitant a la possiblité d’inscrire ou non à l’actif de son bilan le bien immobilier, bien entendu il sera généralement plus judicieux de l’apporter à son entreprise afin de pouvoir déduire les amortissements.

Si cela n’a pas été le cas,l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, nous rappelle que les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Il en résulte que la base servant au calcul des amortissements doit être fixée à partir de cette valeur d’origine et non à partir de la valeur vénale des éléments à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt.

Par conséquent, lorsque la comptabilisation du bien immobilier à l’actif du bilan, acquis précédemment à titre onéreux, intervient dans un délai plus ou moins long, les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis la date de mise en service effective de l’immobilisation doivent figurer au bilan.

Ils seront enregistrés comptablement, mais ne pourront être déduits du résultat imposable.

INSCRIPTION AU BILAN EN COURS D’EXPLOITATION

BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 ;480

Cette situation est beaucoup plus fréquente : le particulier qui dispose d’un bien immobilier l’inscrit à l’actif de son bilan dès son début d’activité, dans ces conditions, l’exploitant pourra le valoriser à la valeur réelle.

Cette dernière servira de base au calcul des amortissements.

A savoir : cette inscription à l’actif du bilan ne génère pas de plus value. Par la suite lors de la cession du bien le régime des plus values sera différent selon le régime fiscal du loueur : professionnel ou non professionnel.

Pour le LMNP la plus sera calculée selon le régime des plus values des particuliers avec pour base : la valeur et la date d’origine (la date d’inscription et la valeur du bien à l’actif sont sans incidence).

Pour le LMP : 2 plus values seront calculées : une plus value privée de la date d’acquisition à la date d’inscription à l’actif puis une autre professionnelle de la date d’inscriptin à l’actif à la date de cession. 

PASSAGE DU MICRO-BIC AU REEL

L’administration fiscale ne prend pas de position précise sur ce sujet, il convient donc d’en faire une analyse au vu des éléments en notre possession.

L’administration fait une différence entre les biens par nature et les biens par destination. Les biens par nature doivent obligatoirement figurer à l’actif du bilan, il s’agit des fonds de commerce par exemple. Pour les biens par destination, l’entrepreneur peut choisir de les inscrire ou non à l’actif de son bilan.

L’Administration considère les immeubles d’exploitation constituent des biens par destination. L’entrepreneur a donc le choix de les inscrire à l’actif et de les amortir ou non.

Il est donc possible de considérer dans le cadre d’un régime Micro que l’entrepreneur n’a pas eu l’obligation de comptabiliser d’amortissements théoriques.

Il est donc possible à notre sens de se situer dans la situation 2 ci dessus : éléments appartenant à l’exploitant inscrit en cours d’exploitation et donc d’inscrire le bien à sa valeur réelle.

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