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Location meublée décomposition et durées d’amortissement

Par Jean-Luc Javelaud, le 25 mars 2019
3 min.

Quelles sont les règles en matière d'amortissements pour les locations meublées. durées et taux d'amortissements pour les LMP et LMNP.

L’avantage essentiel de la location meublée est de pouvoir amortir le bien et de générer ainsi des charges qui vont réduire le bénéfice imposable.

L’amortissement consiste à déduire chaque année une partie du coût de la construction sur une certaine durée.

Celle ci correspond à la durée d’usgae du bien, sachant que l’Administration a publié des recommandations sur les méthodes à appliquer.

VENTILATION DU TERRAIN

Tout d’abord il convient dans le prix d’acquistion du bien de dissocier la valeur du terrain, en effet le terrain ne peut pas s’amortir.

Auparavant il était assez commun de valoriser le terrain en appliquant un pourcentage sur le prix total du bien acquis, qui était généralement compris entre 10% et 30%.

Désormais avec l’augmentation du prix de foncier, l’Administration est de plus en plus regardante sur le montant retenu et rappelle que la valeur du terrain doit correspondre au prix du marché.

En principe, la ventilation entre le terrain et la construction doit être portée dans les actes notariés de vente. Le bulletin de la compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC) n° 140 de décembre 2005 préconise, dans les zones tendues, de déterminer la part du foncier par différence entre le prix de marché de l’ensemble terrain/immeuble et le coût complet de la construction (y compris frais annexes). Dans les autres zones, le bulletin CNCC précité relève que le prix de l’ensemble immobilier est généralement fixé en additionnant le coût de la construction et celui du terrain.

AMORTISSEMENT DE LA CONSTRUCTION

L’Administration fiscale dans sa documentation opère une différence entre les immeubles de placement et les immeubles productifs.

A ce titre pour les activité de location meublée, il est considéré que les immeubles inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise ont le caratère d’immeubles de placement.

La nuance est importante, en effet s’agissant d’immeubles de placement, la structure du batiment peut être amortie en fonction de la durée normale d’utilisation (qui est de 80 ans) alors que s’il ne s’agissait pas d’un immeuble de placement il serait possible de l’amortir sur la durée d’usage qui est de 40 ans.

Afin d’amortir le bien 2 méthodes sont possibles : la méthode de décompostin et la méthode globale.

DECOMPOSITION DU BIEN

La méthode de décomposition qui est la méthode comptable préconisée consiste à éclater le bien sur plusieurs postes.

Pour les petites entreprises cette méthode n’est pas obligatoire, elle est par ailleurs assez contraignante car il faudra par la suite faire un suivi des dépenses réalisées sur chacun des éléments.

Elle peut toutefois être favorable dans certaines situation, il convient de faire des calculs.

La ventilation doit se faire au coût réel. À défaut, retenir le barème fourni par l’Administration.

Composants Valorisation Durées réelles d’utilisation
Toiture 2 000 000 (10 %) 25 ans
Installations électriques 1 000 000 (5 %) 25 ans
Étanchéité 1 000 000 (5 %) 15 ans
Ascenseurs 400 000 (2 %) 15 ans
Agencements intérieurs 1 600 000 (8 %) 15 ans
Structure (gros œuvre) 14 000 000 (70 %) 80 ans
Total immeuble 20 000 000 Durée d’usage : 40 ans

L’entreprise à donc la possibilité de décomposer le batiement en fonction de ces pourcentages, attention dans ce cas la structure s’amortie sur 80 ans, ou bien d’amortir la totalité de l’immeuble sur 40 ans.

TAUX D’AMORTISSEMENTS

En matière de taux d’amortissement, les taux habutellement pratiqués sont les suivants si vous avez pratiqués la méthode de décomposition.

Composant Taux d’amortissement
Gros œuvre 1,25% à 2%
Second œuvre extérieur 6,66% à 8,33%
Second œuvre intérieur 5,55% à 8,33%
Finitions 6,66% à 20%
Toiture 4%
Installation électrique 4% à 5 %
Étanchéité 6% à 7%
Ascenseur 6% à 7%
Agencements intérieurs 6% à 7 %

Vous pourrez également amortir le mobilier de votre local, généralement les taux sont compris entre 20 et 25%.

À propos de l’auteur

Jean-Luc Javelaud
Jean-Luc Javelaud
Expert-comptable
Passionné par les nouvelles technologies et le conseil aux entreprises, Jean-Luc Javelaud a développé son activité sur Internet afin de proposer aux entreprises des solutions économiques accompagnées de conseils à valeur ajoutée.
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