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Louer une partie de sa résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale.

Par Jean-Luc Javelaud, le 14 mars 2019
4 min.

Les avantages de louer une partie de sa résidence principale à l'année à un locataire qui va en faire sa résidence principale.

Il est tout à fait possible de louer une partie de sa réidence principale pendant plusieurs mois à un locataire qui va en faire sa résidence principale.

Si vous êtes locataire il vous faudra demander l’accord du propriétaire.

On considère que le logement devient la résidence principale du locataire si celui-ci y séjourne plus de 8 mois par an.

Dans ce régime vous n’êtes pas soumis à la réglementation des locations saisonnières qui comporte quelques contraintes, nottamment la demande d’autorisation en mairie.

Par contre vous êtes soumis à d’autres obligations.

Etablir un bail.

Le bail doit être conclu pour au minimum 1 an. Et 9 mois, si le locataire est un étudiant.

Ce contrat de location doit être mis par écrit selon un contrat-type défini par décret. La location doit être impérativement meublée.

Le mobilier garnissant le logement :

  • Literie comportant couettes et couvertures ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaque de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à 6°C ;
  • Vaisselles nécessaires à la prise de repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Tables et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager, adapté aux caractéristiques du logement.

Un logement décent :

Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant une surface d’au moins 9m² et une hauteur sous- plafond de 2,20m soit un volume habitable de 20 m³. Bien sûr, le logement doit comporter un chauffage, accès à l’eau potable, une installation d’évacuation des eaux ménagères. La cuisine ou le coin-cuisine doit disposer d’un appareil de cuisson, un évier avec eau chaude et eau froide et une évacuation.

Le logement doit comprendre des WC séparer de la cuisine et de la pièce où l’on prend les repas.

L’installation électrique doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Bail et renouvellement :

Si la durée du bail est fixée à un an, le contrat se renouvelle automatiquement.

Lorsque la durée du bail est de 9 mois, le bail prend fin sans que les parties soient tenues de donner congé. Le renouvellement n’est pas automatique.

Les contrats de location doivent impérativement prévoir un certain nombre de mentions relatives (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) :

  • Au montant du loyer et à ses modalités de révision ;
  • Au montant du dépôt de garantie ;
  • À la durée de la location ;
  • Aux modalités de récupération des charges (au réel ou au forfait) ;
  • Aux conditions de paiement ;
  • Aux conditions d’annulation.

Le contrat doit être assorti d’un descriptif des lieux, daté et signé par le bailleur et doit mentionner :

  • L’adresse et la situation du meublé dans la localité ;
  • La catégorie de classement (le cas échéant) ;
  • La superficie habitable ;
  • La consistance et le confort des lieux ;
  • La description de l’agencement intérieur et du mobilier ;
  • Les équipements et les services à disposition (garage, parking…).

Divers documents doivent être annexés au contrat (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) :

  • L’état des lieux lors de la remise des clés (conforme au modèle défini par décret) ;
  • Un inventaire détaillé du mobilier ;

Les loyers

L’indice d’indexation des loyers est l’indice de référence des loyers (IRL). Plafonnement et encadrements des loyers selon le secteur géographique.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

Exonération d’impôts sur le revenu

Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu si le prix de la location demeure fixé dans les limites du raisonnable.

Pour savoir si le prix de la location est raisonnable, deux plafonds selon les régions sont réévalués chaque année. En-dessous de ces plafonds, le loyer est réputé raisonnable.

Pour les revenus perçus en 2021, ces plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 191 € en Île-de-France et à 141 € dans les autres régions.

Par exemple, vous n’avez pas à déclarer les revenus provenant de la location d’une pièce de 20 m2 de votre habitation principale en Île-de-France lorsque le loyer annuel (hors charges) ne dépasse pas 3 820 € (191 x 20) soit 318,33 € par mois.

Si vous dépassez les seuil vous devrez établir une un déclaration d’impôt avec une imposition dans le cadre des BIC (loueurs en meublées)

Exonération de CFE

Si vous remplissez les mêmes condition vous pourrez bénéficier d’une exonération de CFE (contribution foncière des enteprises).

À propos de l’auteur

Jean-Luc Javelaud
Jean-Luc Javelaud
Expert-comptable
Passionné par les nouvelles technologies et le conseil aux entreprises, Jean-Luc Javelaud a développé son activité sur Internet afin de proposer aux entreprises des solutions économiques accompagnées de conseils à valeur ajoutée.
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