La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme faiblement fiscalisé.
Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
La location meublée présente de nombreux intérêts
- Obtention de revenus réguliers
- Rendement locatif généralement plus élevé que la location nue.
- Fiscalité attractive : déduction des frais d’acquisition et amortissement du bien.
- Exonération des plus values après 5 années d’exploitation pour les LMP.
- Possibilité d’exercer sous forme sociale (SARL de famille) et favoriser la transmission.
- Souplesse des baux en comparaison avec les locations nues.
- Couverture sociale.
Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements
- Les logements meublés, y compris les chambres meublées, loués à l’année, une partie de la résidence principale du loueur, les locations saisonnières, les meublés de tourisme (villas, appartements ou studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire n’y élit pas domicile mais en bénéficie à usage exclusif.
- Les chambres d’hôtes (chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations (C. tour. art. L 324-3). Le nombre maximal de chambres est de 5 pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes. L’accueil est assuré par l’habitant. Cette activité doit faire l’objet d’une déclaration en mairie préalable à la mise en location.
- Les gîtes ruraux (logement meublé qui ne constitue pas l’habitation principale ou secondaire du locataire et qui est classé « Gîtes de France » . Ces locaux sont, pour la majorité, des hébergements touristiques principalement situés en zone rurale.). La qualification de « Gîtes de France » ne résulte plus d’un classement réglementaire, mais est attribuée de manière autonome par l’association « Le Relais départemental des Gîtes de France ».
- Les logements situés dans les résidences de tourisme (C. tour. D 321-1) ou résidences avec services.
Avantages et inconvénients de la location meublée professionnelle ou non professionnelle
La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les 2 conditions suivantes cumulativement :
- les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23000€;
- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces 2 conditions.
Quel impact sur le régime fiscal ?
Location meublée professionnelle
- BIC professionnel
- Imputation des déficit sur le revenu global sans limite
- Exonération des plus values (IR et PS) si :
– activité réalisée pendant 5 ans
– recettes brutes HT inférieures à 90 000 € : exonération totale
– recettes brutes HT supérieures à 126 000 € : exonération partielle
- Cotisations sociales
– en société : voir en fonction de la structure
– en direct : oui, pour les LMP qui retirent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles.
Location meublée non professionnelle
- BIC non professionnel
- Imputation du déficit sur les revenus de même nature c’est-à-dire sur les BIC non-professionnels de l’année, à défaut sur ceux réalisés au cours des 10 années suivantes
- Plus values immobilières des particuliers : exonération totale (IR-PS) si immeuble détenu depuis plus de 30 ans.
- Cotisations sociales
– en société : voir en fonction de la structure
– en direct : en principe : non, exception pour les LMNP saisonniers qui retirent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles
Règles communes aux deux régimes LMP et LMNP
IFI
Exonéré en cas
- d’exercice en entreprise individuelle si cumulativement :
– recettes > à 23 000 €
– revenus nets > à 50 % des revenus professionnels du foyer (hors pension de retraite)
– activité professionnelle principale
- d’exercice en société (IR) : activité professionnelle principale
TVA
Principe : exonération de TVA
Option possible : en cas de bail commercial à un exploitant hôtelier
Exploitation via une société
Le bailleur a la possibilité d’exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille…).
Ceci peut faciliter la transmission du patrimoine.
