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La location meublée une aubaine fiscale

Par Jean-Luc Javelaud, le 3 janvier 2023
4 min.

La location meublée est un formidable outil pour se constituer facilement un patrimoine immobilier. C'est également une niche fiscale particulièrement intéressante.

La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus, ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme faiblement fiscalisé.

Elle consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

La location meublée présente de nombreux intérêts

  • Obtention de revenus réguliers
  • Rendement locatif généralement plus élevé que la location nue.
  • Fiscalité attractive : déduction des frais d’acquisition et amortissement du bien.
  • Exonération des plus values après 5 années d’exploitation pour les LMP.
  • Possibilité d’exercer sous forme sociale (SARL de famille) et favoriser la transmission.
  • Souplesse des baux en comparaison avec les locations nues.
  • Couverture sociale.

Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements

  • Les logements meublés, y compris les chambres meublées, loués à l’année, une partie de la résidence principale du loueur, les locations saisonnières, les meublés de tourisme (villas, appartements ou studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire n’y élit pas domicile mais en bénéficie à usage exclusif.
  • Les chambres d’hôtes (chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations (C. tour. art. L 324-3). Le nombre maximal de chambres est de 5 pour une capacité maximale d’accueil de 15 personnes. L’accueil est assuré par l’habitant. Cette activité doit faire l’objet d’une déclaration en mairie préalable à la mise en location.
  • Les gîtes ruraux (logement meublé qui ne constitue pas l’habitation principale ou secondaire du locataire et qui est classé « Gîtes de France » . Ces locaux sont, pour la majorité, des hébergements touristiques principalement situés en zone rurale.). La qualification de « Gîtes de France » ne résulte plus d’un classement réglementaire, mais est attribuée de manière autonome par l’association « Le Relais départemental des Gîtes de France ».
  • Les logements situés dans les résidences de tourisme (C. tour. D 321-1) ou résidences avec services.

Avantages et inconvénients de la location meublée professionnelle ou non professionnelle

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les 2 conditions suivantes cumulativement :

  • les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23000€;
  • ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces 2 conditions.

Quel impact sur le régime fiscal ?

Location meublée professionnelle

  • BIC professionnel

  • Imputation des déficit sur le revenu global sans limite

  • Exonération des plus values (IR et PS) si :

    • activité réalisée pendant 5 ans
    • recettes brutes HT inférieures à 90 000 € : exonération totale
    • recettes brutes HT supérieures à 126 000 € : exonération partielle
  • Cotisations sociales

    • en société : voir en fonction de la structure
    • en direct : oui, pour les LMP qui retirent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles.

Location meublée non professionnelle

  • BIC non professionnel

  • Imputation du déficit sur les revenus de même nature c’est-à-dire sur les BIC non-professionnels de l’année, à défaut sur ceux réalisés au cours des 10 années suivantes

  • Plus values immobilières des particuliers : exonération totale (IR-PS) si immeuble détenu depuis plus de 30 ans.

  • Cotisations sociales

    • en société : voir en fonction de la structure
    • en direct : en principe : non, exception pour les LMNP saisonniers qui retirent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles

Règles communes aux deux régimes LMP et LMNP

IFI

Exonéré en cas

  • d’exercice en entreprise individuelle si cumulativement :

    • recettes > à 23 000 €
    • revenus nets > à 50 % des revenus professionnels du foyer (hors pension de retraite)
    • activité professionnelle principale
  • d’exercice en société (IR) : activité professionnelle principale

TVA

Principe : exonération de TVA

Option possible : en cas de bail commercial à un exploitant hôtelier

Exploitation via une société

Le bailleur a la possibilité d’exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille…).

Ceci peut faciliter la transmission du patrimoine.

À propos de l’auteur

Jean-Luc Javelaud
Jean-Luc Javelaud
Expert-comptable
Passionné par les nouvelles technologies et le conseil aux entreprises, Jean-Luc Javelaud a développé son activité sur Internet afin de proposer aux entreprises des solutions économiques accompagnées de conseils à valeur ajoutée.
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