Comment et pourquoi créer une SCI ?
La SCI est une Société civile immobilière. Il y a différents types : société, société civile de moyen, civile immobilière d’attribution, société civile immobilière de gestion…
La SCI est une Société civile immobilière.
Il y a différents types : société civile immobilière de construction vente, société civile immobilière d’attribution, …
C’est la société civile immobilière de gestion qui va nous intéresser, la plus couramment utilisée qui a pour activité de gérer des biens immobiliers.
La création d’une SCI pour gérer ses biens immobiliers est dans l’ère du temps.
Néanmoins, créer une SCI pour acquérir des locaux n’a pas forcément un grand intérêt, cela entraine en effet des formalités juridiques contraignantes avec souvent une fiscalité identique à un achat personnel.
Nous allons voir comment et pourquoi créer une SCI.
Comment créer une SCI
Comme tous les types de société des démarches vont devoir être effectuées auprès du greffe tribunal de commerce pour constituer votre SCI.
Nous vous renvoyons sur ce lien qui détaille l’ensemble des formalités à réaliser https://www.infogreffe.fr/registre-commerce/choix-juridique-societe-civile.html.
Comme pour toutes sociétés vous devez être au moins deux associés, si vous êtes célibataire et que vous avez déjà une entreprise, vous pouvez mettre comme associé vous-même et votre société. Cela vous permettra ainsi de rester le seul maître de l’affaire.
Bon à savoir : vous avez la possibilité d’intégrer vos enfant mineurs dans la SCI, cela peut anticiper sur une éventuelle transmission. L’entrée d’un enfant mineur est néanmoins réglementée et nécessite l’intervention de son représentant légal.
Attention à la rédaction de vos statuts. Les statuts d’une société civile contrairement à d’autres types de société sont peu réglementés. Vous pouvez ainsi définir par vous-même en fonction de vos objectifs les règles de fonctionnement de la société : pouvoir du gérant, attribution des bénéfices, cession de parts…
Cette possibilité est essentielle, c’est un des principaux atouts de la SCI.
Exemple : il est possible de prévoir une nomination ou une révocation du gérant à l’unanimité des associés afin de rendre celui-ci inamovible.
Une fois constituée votre SCI pourra alors procéder à l’acquisition de votre bien immobilier, il faudra alors vous rapprocher de votre notaire. Vous pouvez également procéder par voie d’augmentation de capital apporter vos biens déjà existants.
Pourquoi créer une SCI
Créer une SCI peut présenter plusieurs avantages dont vous ne pourriez pas bénéficier si vous déteniez les biens en direct.
La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés.
Dans certaines situation opter à l’impôt sur les sociétés peut être une bonne solution pour gérer son patrimoine immobilier.
Dans ce cas en effet vous ne serez pas imposé personnellement à l’impôt sur le revenu (au titre des revenus fonciers) mais ce sera votre société qui paiera l’impôt sur les bénéfices.
À la sortie néanmoins vous serez lourdement imposé en effet :
- La société réalisera de son côté une plus-value imposable qui pourra être importante si le bien est acquis depuis longtemps (le bien ayant été amorti) et devra ainsi payer un impôt sur les sociétés.
- De votre côté, vous devrez payer l’impôt sur le revenu sur les sommes distribuées soit au minimum 30% (la flat tax).
Nous conseillons généralement cette solution lors de situation particulière : bien immobilier destiné à rester durablement dans le cercle familial (qui ne sera donc jamais vendu ou à très longue échéance) ou revenus du foyer fiscal déjà lourdement taxés.
💥 Attention : la SCI qui loue ses biens meublés est passible de l’impôt sur les sociétés.
La gestion de son patrimoine.
Le principal atout de la SCI est de faciliter la gestion de son patrimoine.
Il sera ainsi beaucoup plus facile de transmettre son patrimoine à ses enfants via une SCI qu’en détenant les biens en direct :
- Possibilité de transmettre les parts progressivement et tirer parti des battements pour donation - 100.000€ entre parents et enfants tous les 15 ans).
- Éviter l’indivision, l’unanimité est requise pour les décisions les plus importantes.
- Organiser les pouvoirs au sein de la SCI afin de garder la maîtrise de la gestion.
- Conserver un bien dans le cercle familial.
- Protéger le concubin : celui-ci est assuré de se maintenir dans le logement familial si ce dernier est acheté en SCI.
- Transmettre de son vivant en conservant des revenus.
- Faciliter les financements.
- Faire entrer la société d’exploitation pour utiliser sa trésorerie.
Les montages financiers, juridiques et fiscaux sont illimités afin de gérer et transmettre ses biens dans les meilleures conditions.
Les inconvénients de la SCI
L’inconvénient de constituer une SCI pour gérer ses biens immobiliers est essentiellement son coût juridique ainsi que sa lourdeur administrative.
Comme il a été vu précédemment il convient de rédiger des statuts, tenir une comptabilité, réunir tous les ans les associés pour approuver les comptes annuels.
Par ailleurs une mésentente entre associés peut perturber le fonctionnement de la SCI.
Au plan fiscal si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu l’imposition est la même que si le bien était détenu directement par les personnes physiques.
En conclusion : la création d’une SCI n’est pas une solution miracle pour payer moins d’impôts et doit être étudiée au cas par cas en examinant notamment quels sont vos objectifs patrimoniaux, l’intérêt fiscal étant généralement accessoire.
