Investir dans la location meublée
La location meublée a le vent en poupe, mais est-ce un investissement qui en vaut la peine ? Voici quelques questions à se poser avant de se lancer dans cette aventure.
La location meublée est-elle un bon investissement ?
En raison d’une fiscalité attractive (contrairement aux revenus fonciers dont la taxation ne fait que s’alourdir) et la souplesse de gestion des locataires.
La location meublée peut être exercée de différentes façons : acquisition d’un studio, d’un appartement, d’une villa, location à usage de résidence ou saisonnière, il convient néanmoins au préalable de se poser quelques questions pour savoir si ce mode de location est réalisable.
LE BIEN EST-IL ADAPTÉ A LA LOCATION MEUBLÉE ?
Les logements de type studios/T1/T2 répondent le plus souvent mieux aux attentes des locataires de locaux meublés puisque les candidats à ce type de location sont généralement des personnes seules ou des couples sans enfant. À l’inverse, les appartements plus grands sont le plus souvent loués nus à des familles sur de plus longues durées qu’en location meublée.
ANALYSER L’ENVIRONNEMENT DU BIEN LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
Un logement situé dans un quartier agréable, proche d’un campus étudiant, de zones touristiques, bien desservi par les transports en commun et proches des commerces se louera et se revendra sans difficulté.
ATTENTION À L’INVESTISSEMENT EN COPROPRIÉTÉ
L’état général de l’immeuble, le hall d’entrée, l’ascenseur… sont des éléments auxquels les locataires sont sensibles. De la même manière, les charges de copropriété sont des éléments à considérer lors de l’investissement.
L’ESTIMATION DES LOYERS
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier pour évaluer le montant du loyer potentiel ainsi que du taux de remplissage envisageable (notamment dans le cadre d’une location de courte durée).
PAR L’ANALYSE DU COÛT D’INVESTISSEMENT LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX
L’acquisition dans « l’ancien » permet généralement de faire une économie financière importante lors de l’acquisition. Toutefois, ce type d’investissement nécessite du temps pour réaliser les travaux : établissement des devis, choix des matériaux, travaux… Les locataires préfèrent généralement le « clé en main ».
ATTENTION À NE PAS SURPAYER LE PRIX
Certaines offres « packagées » présentent des biens immobiliers qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux (ex. : Censi-Bouvard, TVA récupérable…). Il s’agit généralement de biens immobiliers situés dans des résidences de services. Les avantages fiscaux sont souvent répercutés sur le prix d’acquisition.
LE CONTRÔLE DE LA JUSTE VALORISATION DU PRIX D’ACHAT
Vous pouvez comparer le prix d’acquisition au mètre carré en fonction de la zone géographique et des prix pratiqués sur le marché pour des biens similaires. Le site internet des notaires de France permet notamment d’obtenir les prix moyens pratiqués dans les communes de France : https://barometre.immobilier.notaires.fr/
AVANT DE PROCÉDER À L’ACQUISITION DU BIEN, POSEZ-VOUS LES BONNES QUESTIONS :
- Le logement est-il adapté à la location meublée ?
- Le bien est-il situé dans une zone attractive ?
- L’investissement n’est-il pas trop cher par rapport à sa juste valeur ?
- Le logement est-il proche des commerces et bien desservi par les transports ?
- Quel est le montant des charges ?
- Pourrais-je revendre mon bien facilement ?
EXPLOITER LE BIEN EN DIRECT LA LOCATION À USAGE DE RÉSIDENCE
Pour une location en direct, il est préférable de s’orienter vers une location de type « meublée classique ». Cette location est généralement prévue sur une longue période et minimise donc les entrées et sorties. Le loueur qui choisit de gérer son bien seul doit prendre conscience des contraintes, notamment réglementaires qui sont de plus en plus contraignantes. Ce type de location peut s’avérer rapidement chronophage.
LA LOCATION DE COURTE DURÉE
La location de courte durée (nuitée, à la semaine ou au mois) nécessite de suivre les entrées et sorties, la promotion du bien immobilier, les réservations, la mise à jour des plannings, de s’occuper de l’état des lieux, mais encore de l’entretien et du nettoyage des locaux. L’activité de location nécessite un investissement important. Il est toutefois possible de faire appel à des professionnels.
L’AGENCE IMMOBILIÈRE
Une agence immobilière peut se charger de gérer le bien moyennant une contrepartie financière (de l’ordre de 25% du loyer). En outre, ces professionnels s’engagent toujours à restituer le bien en l’état et à respecter les lois en vigueur. Toutefois, ils sont parfois sélectifs sur les biens pris en charge : localisation, état général du bien… En outre, ils ne gèrent pas de location à la nuitée.
LES PLATEFORMES NUMÉRIQUES
Pour la location de courte durée ou à la nuit, l’investisseur peut faire appel aux plateformes numériques de type Aibnb. Le coût est d’environ 3 à 4% du montant du loyer. Toutefois, ces prestataires ne s’occupent que de la promotion du bien.
Afin d’éviter les activités chronophages liées à la gestion du bien, le loueur peut alors faire appel à des services de conciergerie tels que : Bnbsitter, luckeyhomes ou bnbLord… Ces professionnels ont fait de leur métier la gestion des locations saisonnières pour un coût de l’ordre de 20% du montant du loyer. Ils s’appuient notamment sur un réseau de prestataires locaux pour fournir les prestations demandées.
Enfin, dans ce mode d’exploitation, le loueur doit également se prémunir contre les loyers impayés. Le coût de cette prestation est de l’ordre de 2 à 4% du montant.
EXPLOITER LE BIEN PAR DÉLÉGATION
A l’inverse de la location directe, ce type d’investissement n’est possible que pour des biens situés dans des résidences de services de type : tourisme, étudiantes, séniors ou médicalisées.
Il est constitué d’un lot privatif (chambre ou appartement) et d’une quote-part des parties communes. Par le biais d’un bail commercial, la gestion du bien est confiée à un exploitant sur une durée minimum de neuf ans.
Fiscalement, ce type d’investissement présente des avantages. L’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’acquisition et bénéficier de réduction d’impôt tel que le Censi-Bouvard.
Ce mode d’exploitation permet de percevoir des loyers réguliers pendant toute la durée du bail. Il peut constituer un choix intéressant notamment pour les investisseurs qui ne souhaitent pas s’impliquer dans l’activité.
Toutefois, il comporte de nombreux risques. Les prix sont souvent majorés de l’ordre de 10 à 15% par rapport au marché.
Pour attirer les investisseurs, les rendements proposés sont souvent supérieurs au marché. Par conséquent, lors du renouvellement du bail (au bout de trois ans pour les baux classiques et neuf ans pour les baux fermes), l’exploitant renégocie souvent les loyers à la baisse.
De nombreuses défaillances ont été constatées ces dernières années. Les conséquences financières peuvent alors s’avérer catastrophique : absence de perception des loyers alors que l’emprunt continu à courir, remise en cause du régime de TVA ou encore remise en cause du régime de réduction d’impôt.
Enfin, certaines résidences sont revendues entre 10 à 40% moins cher que le prix d’achat. Ce type d’investissement ne laisse que peu de place à l’autonomie. Le loueur dépend directement de l’exploitant et de sa capacité à gérer le bien.
