Vous percevez des revenus locatifs (location nue) : ils doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon votre situation, vous avez effectivement deux régimes possibles : le micro-foncier ou le régime réel.
Micro-foncier ou réel : lequel choisir ? 🤔
✅ Le micro-foncier : simple… mais pas toujours optimal
Avec le micro-foncier, l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers. Vous êtes donc imposé sur 70% des loyers encaissés.
Exemple : vous avez perçu 10 000 € de loyers → vous serez imposé sur 7 000 €.
Condition principale (montant actualisé : inchangé) : ne pas dépasser 15 000 € de loyers bruts annuels (hors charges) pour l’ensemble de vos locations nues au micro-foncier.
✅ Avantage : c’est le régime le plus simple. Il suffit d’indiquer le montant des loyers encaissés sur la déclaration (revenus fonciers) et l’abattement est appliqué automatiquement.
🚨 Inconvénient : vous ne déduisez pas vos dépenses réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…). Si vos charges dépassent 30% des loyers, le micro-foncier est souvent pénalisant.
➡️ Dans ce cas, vous aurez peut-être intérêt à opter pour le régime réel.
✅ Le régime réel : plus technique, souvent plus avantageux 💡
Au réel, vous déclarez vos loyers et vous déduisez certaines charges… mais attention : elles ne sont pas toutes déductibles.
Les charges déductibles sont limitativement énumérées par le Code général des impôts. L’idée est simple : seules les dépenses liées à la conservation, la gestion et l’entretien du bien loué sont prises en compte (dans les limites prévues).
🧾 Côté déclaratif, le réel implique généralement de remplir une déclaration annexe (type 2044), puis de reporter le résultat sur la déclaration principale.
1) Les dépenses payées : règle de base 🧾
Vous ne pouvez déduire que les dépenses effectivement payées au cours de l’année (y compris les acomptes).
La date de la facture ou de la réalisation des prestations importe moins que la date de paiement.
✅ Avantages / inconvénients :
- Vous pouvez “piloter” l’année de déduction (ex : payer avant le 31/12 pour déduire cette année-là).
- 🚨 Si vous manquez de trésorerie et payez plus tard, la déduction peut être décalée à l’année suivante.
2) Existence de loyers : faut-il forcément louer ? 🏠
En principe, pour déduire des charges, il faut que le bien soit destiné à la location (et en pratique, qu’il y ait des loyers).
Par exception, même en l’absence de loyers, des déductions peuvent être admises si vous pouvez justifier la situation (preuves à l’appui).
Ainsi, pour des travaux réalisés :
- Avant la mise en location (pour rendre le bien habitable) : les travaux peuvent être déductibles si la location intervient dès l’achèvement, l’administration tolérant en général jusqu’à 1 an de vacance (selon les circonstances et justificatifs).
- En cas d’impayés : les travaux restent déductibles si le propriétaire peut justifier des démarches (relances, mise en demeure, procédure…) permettant d’espérer le recouvrement.
🚫 En revanche, pour un bien mis gratuitement à disposition d’un proche (ou d’un tiers) : en principe, aucune déduction de charges/travaux n’est possible.
3) Les frais de gestion : déductibles… et un forfait à connaître 📌
Sont notamment déductibles les frais engagés pour la gestion du bien :
- rémunération des gardes et concierges ;
- honoraires/commissions versés à un tiers (agence, administrateur de biens, gestion locative) ;
- frais de procédure (recouvrement, expulsion, litiges) ;
- certains autres frais de gestion.
✅ Forfait spécifique (montant actualisé : inchangé) : un forfait de 20 € par logement loué est prévu pour les “autres frais de gestion”.
Les “autres frais de gestion” couvrent typiquement :
- frais de correspondance/téléphone ;
- petits achats de matériel de bureau, informatique, logiciels ;
- frais d’enregistrement de baux si supportés par le bailleur ;
- frais de publicité/annonces ;
- certaines cotisations (selon leur nature).
🚨 Point d’attention : les frais de déplacement sont en pratique souvent “couverts” par ce forfait (donc non déductibles en plus), sauf s’ils sont directement liés à des travaux de réparation/entretien déductibles (cas à justifier).
4) Les impôts : lesquels sont déductibles ? 🧮
Vous pouvez déduire certains impôts qui vous incombent en tant que propriétaire, notamment :
- taxe foncière (y compris, le cas échéant, certaines taxes additionnelles) ;
- taxe annuelle sur certains locaux (selon zone/usage) lorsque vous y êtes soumis ;
- certaines contributions spécifiques liées à l’immeuble (selon situation).
👉 Dérogation pratique : certains impôts peuvent être déduits selon des règles spécifiques même s’ils sont payés l’année suivante (il faut être vigilant sur la mécanique déclarative et conserver l’avis d’imposition et la preuve de paiement).
🚫 Ne sont pas déductibles les impôts normalement à la charge du locataire :
- taxe d’habitation (quand elle est due) ;
- taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) si elle est récupérée sur le locataire.
⚠️ Si vous ne récupérez pas la TEOM alors qu’elle est récupérable, elle peut, dans certains cas, être prise en compte (logique de charge supportée par le bailleur). À documenter précisément.
5) Charges de copropriété : attention aux provisions ⚙️
Il s’agit des dépenses payées au syndic et mises à la charge des copropriétaires : maintenance, fonctionnement, administration des parties communes et équipements communs.
🔎 Point important : au réel, on raisonne souvent avec les provisions versées puis une régularisation l’année suivante (selon le relevé annuel du syndic). Conservez bien l’arrêté des comptes et le détail des charges.
6) Dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration 🛠️
Entretien et réparation
Les dépenses d’entretien et de réparation visent à maintenir le bien en bon état sans en modifier la consistance.
Exemples généralement déductibles : plomberie, toiture, électricité, ravalement, réparation de chaudière, remise en état entre deux locataires, etc.
✅ Il n’existe pas de plafond : c’est la nature des travaux qui compte.
🚨 Elles ne doivent pas constituer des dépenses de construction / reconstruction / agrandissement.
Amélioration (plus subtil)
Les dépenses d’amélioration sont en principe celles qui apportent un confort nouveau ou mieux adapté à la vie moderne, sans modifier la structure de l’immeuble.
Exemples souvent cités : installation d’une salle de bain, d’une cuisine équipée, d’un chauffage central, d’un ascenseur (selon contexte).
Vous citez à juste titre une décision du Conseil d’État (11 février 2021, n°431595) illustrant que des travaux importants peuvent parfois rester qualifiés de déductibles si aucun gros œuvre / reconstruction n’est caractérisé, malgré une réorganisation intérieure conséquente.
🚨 Attention : les travaux d’amélioration ne sont déductibles que pour des locaux d’habitation. Pour des locaux professionnels, le traitement est différent (et la déduction “revenus fonciers” peut être refusée selon la nature des dépenses).
7) Intérêts d’emprunt et frais d’emprunt 💳
Sont déductibles :
- les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien ;
- les frais d’emprunt (ex : frais de dossier, assurance emprunteur selon modalités, certaines garanties, etc.).
Cas particulier : l’emprunt substitutif (emprunt servant à remplacer un emprunt initial, parfois via un remboursement de compte courant). L’administration admet la déduction des intérêts dans certaines conditions, y compris si l’emprunt est supérieur à l’emprunt initial, comme rappelé par la jurisprudence (CE 28 mars 2014, n°350817).
8) Charges récupérables non récupérées au départ du locataire 🚪
Si des charges normalement récupérables sur le locataire ne vous ont pas été réglées (chauffage collectif, éclairage, entretien ascenseur, etc.), vous pouvez parfois les déduire l’année du départ du locataire, même si elles concernent des périodes antérieures, sous réserve de justification.
9) Les dépenses non déductibles (à ne pas confondre) ❌
Contrairement au régime BIC, les revenus fonciers ne permettent pas de déduire :
- les amortissements (en location nue au régime foncier) ;
- les frais d’agence liés à l’acquisition du bien ;
- les frais de notaire et droits d’enregistrement liés à l’achat.
✅ En pratique : ces frais d’acquisition ne “passent” pas en charges de revenus fonciers. Ils jouent éventuellement sur la plus-value à la revente (selon règles de calcul), mais ce n’est pas le même sujet.
Conclusion : micro-foncier ou réel, la bonne logique ✅
Sauf en cas de travaux importants, le résultat foncier est souvent positif. Et comme vous le soulignez : le remboursement du capital de l’emprunt n’est pas déductible (seuls les intérêts le sont), et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles non plus.
Résultat : vous pouvez payer de l’impôt alors qu’une partie des loyers sert à rembourser la banque.
➡️ Il peut donc être pertinent de s’interroger sur :
- une éventuelle option à l’impôt sur les sociétés (notamment via une SCI à l’IS),
- ou d’envisager la location meublée (souvent au régime BIC, avec amortissements possibles).
🚨 Attention : ces alternatives ont aussi leurs inconvénients (fiscalité à la revente, obligations comptables, impacts patrimoniaux, régime social, etc.). Il est souvent utile de chiffrer les scénarios.
Mini check-list pratique (à garder) ✅📌
- Micro-foncier si loyers ≤ 15 000 € et charges ≤ 30%.
- Régime réel si intérêts d’emprunt + taxe foncière + copro + travaux dépassent 30%.
- Conservez : factures, preuves de paiement, relevés de copro, avis de taxe foncière, décomptes de gestion.
