Choisir le bon régime fiscal pour ma location meublée
Comment choisir le bon régime fiscal pour mon activité de loueur en meublé ? Micro ou réel ?
L’imposition des revenus de la location meublée
👉 Régime micro-entreprise
En tant que loueur en meublé, si vous exercez en votre nom propre et si vous ne faites pas d’option particulière alors vous serez d’office imposé dans la catégorie de la micro-entreprise.
Ce régime s’appliquera tant que vos recettes annuelles restent inférieures à :
- 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
- 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés .
Si vous avez commencé en cours d’année le montant de vos recettes doit être proratisé afin de le ramener à 12 mois.
Exemple : vous avez réalisé 4000 euros de recettes en 2 mois, le montant annuel est de 4000 / 2 X 6 = 24000 Euros.
L’intérêt du régime Micro est sa simplicité, votre seule obligation fiscale est de déclarer les loyers que vous avez encaissés au cours de l’année précédente lorsque vous procédez à la déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu.
Vous serez ensuite imposé sur cette base diminuée d’un abattement de 50% à l’impôt sur le revenu en fonction des tranches d’imposition mais également aux prélèvements sociaux.
Dans la continuité de notre exemple précédent, vous êtes imposé sur 12000 euros.
Bon à savoir : les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement de 71%.
Si ce régime a l’avantage de la simplicité, il est souvent moins favorable que le régime réel car vous ne pouvez pas déduire les dépenses que vous avez supportées.
👉 Régime réel d’imposition
Vous avez la possibilité d’opter pour un régime réel même si votre chiffre d’affaires est inférieur aux seuils ci-dessus.
L’avantage est de pouvoir déduire tous les frais engagés pour la gestion de votre bien : travaux, réparations, entretien, assurances…et surtout les frais d’acquisition : notaire, enregistrement qui peuvent se déduire en totalité dès la première année.
Vous pourrez aussi déduire les amortissements des locaux et du mobilier.
En déduisant tous ces frais, généralement le résultat est très faible et souvent négatif les premières années. Si celui-ci est négatif, vous pourrez l’imputer sur vos autres revenus si vous avez le statut de loueur professionnel ou le reporter sur les prochains bénéfices si vous êtes non professionnel.
L’inconvénient du régime réel est de tenir une comptabilité ce qui peut être contraignant et ajouter des frais supplémentaires.
L’option au régime réel se fait généralement lors de l’immatriculation de l’entreprise au greffe, mais il est toléré que vous puissiez le faire en cas de début d’activité lors du premier dépôt de votre déclaration fiscale, ce qui vous permet de régulariser votre situation au cas où vous auriez oublié de faire cette option.
Si vous optez pour le régime réel vous aurez le statut de loueur professionnel ou de loueur non professionnel qui est abrégé par LMP ou LMNP.
Vous serez considéré loueur meublé professionnel si, le montant annuel des recettes (montant des loyers) du foyer fiscal est supérieur à 23000 euros et excède vos autres revenus d’activité (salaires, BIC, BNC, Rémunération de gérant, retraites). Attention les pensions de retraite sont prises en compte (contrairement à l’IFI).
La différence entre les deux statuts LMP et LMNP sont les suivantes :
- En cas de déficit si vous êtes LMP vous pourrez l’imputer sur vos autres revenus, en LMNP il sera reportable sur les bénéfices du LMNP.
- Pour les plus-values, le LMP est soumis aux plus-values professionnelles et les LMNP aux plus-values immobilières des particuliers.
- En matière d’assujettissement à cotisations sociales les règles sont différentes.
Le régime des plus-values professionnelles est particulièrement avantageux car vous pouvez bénéficier des exonérations de plus-values pour les petites entreprises.
👍 Si vous avez exercé plus de 5 ans, l’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € au cours des 2 années civiles précédant la cession. Elle est dégressive si vos recettes sont comprises entre 90.000 € et 126.000 €. Alors qu’il faudra attendre 30 ans pour pour être totalement exonéré d’impôt sur les plus-values des particuliers en tant que LMNP 😢
En matière de TVA que vous soyez professionnel ou non, cela n’aura pas de conséquence.
Attention : l’activité de chambre d’hôtes qui comporte des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison par exemple) relève du régime fiscal de la parahôtellerie, et non de celui de la location meublée.
🚨 Bon à savoir : si vous louez une partie de votre habitation principale vous pouvez être exonéré d’impôt sur le revenu pour cela il faut que 🚨 :
- Les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail.
- Le prix de la location reste fixé dans des limites raisonnables.
Vous serez également exonéré si vous louez à des personnes de passage et que le total des recettes annuelles est inférieur à 760 €.
Ces deux exonérations peuvent se cumuler dans le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale.
Attention : La condition de pièce au sein de l’habitation principale suppose que la ou les pièce(s) louée(s) ne puissent être regardées comme constitutives de logements indépendants de l’habitation principale. Néanmoins, lorsqu’elles forment un tout indissociable avec l’habitation principale, les dépendances immédiates peuvent être regardées comme des pièces de l’habitation principale.
Ainsi, l’exonération est susceptible de trouver son application à l’égard des locations ou des sous-locations portant sur des chambres de service aménagées sous les combles dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal.
Le caractère indépendant ou non des pièces louées ou sous-louées s’apprécie notamment eu égard à la configuration, la superficie et la disposition de l’immeuble pris dans son ensemble (entrée autonome, jouissance d’une cuisine ou d’une salle de bain privative, nombre de pièces louées, etc.).
La CFE (Contribution Foncière des Entreprises)
En tant que loueur en meublé, vous exercez une activité professionnelle et vous serez également imposé au CFE.
Celle-ci sera dû dans chaque commune où vous disposez d’un bien.
Exemple : Si vous avez un bien à Paris et un autre un Lyon vous aurez ainsi 2 CFE à payer. Il ne faudra pas oublier de vous identifier auprès des impôts dans chacune de ces communes.
Le montant à payer est fixé par les communes.
Si vous êtes exonéré d’impôt dans le cadre ci dessus de location d’une partie de votre habitation personnelle vous bénéficierez également d’une exonération de CFE.
D’autres cas d’exonération de CFE existent.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’activité de location meublée est assujettie à l’IFI sauf si elle a un caractère professionnel.
Pour cela il faut que :
- Les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles dans le cadre de cette activité ;
- Les membres du foyer retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants.
🚨 Attention : contrairement à la définition du statut LMP ou LMNP, comme on le voit les pensions de retraites ne sont pas intégrées et les 50% de revenus correspondent au bénéfice et non pas au recettes.🚨
Exemple : vous réalisez 30.000 € de recettes (loyers) avec un résultat de 5.000 € et vous percevez 24.000 € de salaires, vous aurez le statut de LMP (30.000 > 24.000) mais vous serez imposé à l’IFI (5.000 > 12.000).
Conclusion : l’activité de loueur en meublé présente des avantages indéniables en matière de fiscalité, notamment la possibilité d’amortir le bien et de déduire les frais d’acquisition, avec à terme une exonération d’impôts. Ce qui est en quelque sorte un véritable « Paradis fiscal » la valeur du bien pouvant être déduite deux fois. Des précautions doivent toutefois être prises en considération, l’IFI notamment mais surtout les cotisations sociales qui représentent une charge qui peut être significative.
