Location meublée points de vigilances
La location meublée présente de nombreux avantages. Au plan fiscal notamment c’est un régime beaucoup plus favorable que celui des revenus fonciers. Elle recelle néanmoins quelques pièges qu’il convient d’éviter.
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EXERCICE D'UNE ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE BIC EN NOM PROPRE EN PLUS DE L'ACTIVITÉ LMNP
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PLAFOND DE DEDUCTION DES AMORTISSEMENT ET IMPUTATION DES DEFICITS
LA COMPTABILISATION D’AVANTAGES EN NATURE
Si vous utilisez à titre personnel une partie du logement mis en location il conviendra de déterminer un avantage en nature, c’est à dire inscrire en recettes l’quivalent d’un loyer.
A titre de comparaison si vous occupez gratuitement une partie de vos locaux dans le cadre de votre SCI vous n’avez pas d’avanatges en nature à déclarer.
EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE BIC EN NOM PROPRE EN PLUS DE L’ACTIVITÉ LMNP
Si vous exercez déjà une activité BIC en nom propre, l’activité de loueur meublée non professionnelle sera incluse dans les comptes de la première activité.
L’immeuble est alors inscrit à l’actif de l’activité professionnelle. Toutefois, l’administration fiscale précise que les produits et charges font l’objet d’un résultat imposable séparé dans la catégorie des BIC.
Par conséquent, il convient de différencier le bénéfice retiré de l’activité de location non professionnelle (déclaré en cadre 7 de la 2031) de celui retiré de l’activité professionnelle (déclaré en cadre 4 de la 2031).
LIMITATION DE LA DÉDUCTION DES FRAIS FINANCIERS
Lorsque le compte de l’exploitant individuel est débiteur, du fait de prélèvements trop importants, les frais financiers, y compris les intérêts d’emprunts, ne sont pas intégralement déductibles.
Ce dispositif, applicable à toutes les entreprises individuelles, s’applique également pour les loueurs meublés.
APLICATION DU REGIME MICRO
A défaut d’option à un régime réel le régime Micro s’applique d’office ce qui peut être très pénalisant. Si l’option n’a pas été formulée à la création il sera possible d’applique le régime réel lors du premier dépôt de liasse fiscale.
COTISATIONS SOCIALES
L’activité de location meublée peut être soumise à cotisations sociales, en rythme de croisière cela n’est pas très pénalisant mais peut le devenir lors de la cession du bien.
ADHESION CENTRE DE GESTION AGREE
Il peut être judicieux d’adhérer à un centre de gestion agréé.
COTISATION FONCIERE DES ENTREPRISES
La CFE est due dans chaque commune ou vous diposez d’un bien. Pensez donc à vous identifier dans chacun des centres des impôts concernés.
SCI ET LOCATION MEUBLEE
La SCI qui retire plus de 10% de revenus de location meublées est assujettie à l’IS. Si vous souhaitez conserver un régime fiscal à l’IR, vous avez le choix entre la SARL de famille ou la SNC.
PLAFOND DE DEDUCTION DES AMORTISSEMENT ET IMPUTATION DES DEFICITS
La totalité des amortissements n’est pas déductible et le déficit qui s’y rapporte ne peux pas automatiquement s’imputer sur vos autres revenus. Notre article sur ce sujet vous informe.
