La location meublée soumise à cotisations sociales
Le projet de loi de Finances de la Sécurité Sociale apporte enfin une réponse à la question du régime social des loueurs en meublés professionnels qui louent à des personnes qui y élisent domicile (résidence principale par exemple).
- Les loueurs en meublés assujettis à cotisations sociales :
- Les locations meublées exonérées de cotisations sociales.
- Comment s’affilier aux caisses sociales
Depuis la suppression dans le code général des impôts en 2017 de l’obligation d’être inscrit au registre du commerce pour avoir le statut de loueur en meublé, une incertitude subsistait au niveau social pour savoir si les loueurs en meublés qui devenaient implicitement professionnels fiscalement devenaient également assujetti à l’URSSAF.
C’est chose faite, même si cela n’est pas forcément une bonne nouvelle pour les contribuables qui vont devoir s’acquitter de charges sociales supplémentaires.
Celles-ci s’élèvent à environ 46% du résultat de l’entreprise (avec un minimum d’environ 1 000 euros) si vous êtes assujetti au SSI (cf ci dessous), ce qui est généralement le cas.
En cours d’activité cela ne sera pas dramatique puisque le résultat est souvent proche de zéro. La pénalisation sera surtout à la sortie avec la taxation des plus-values à court terme, qui correspond aux amortissements pratiqués.
Rappelons ici le fonctionnement ainsi que les cas d’exonérations :
Les loueurs en meublés assujettis à cotisations sociales :
Les locations de longue durée
Pour les locations de longue durée, seuls les loueurs en meublés professionnels sont assujettis à l’URSSAF. Pour cela la sécurité s’aligne désormais sur la règle fiscale prévue à l’article 155 du CGI.
Sont qualifiés de loueurs en meublés : L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions de retraite), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants majoritaires.
Précisions : il s’agit des recettes et non du résultat du loueur.
La mesure entrerait en vigueur en 2022.
Les locations de courtes durées
Pour les locations de courte durée (location à la journée à la semaine au mois) (hors location de chambre d’hôtes et meublés de tourisme) la notion de professionnel ou non n’est pas prise ne considération. Ces locations sont soumises à cotisations sociales lorsque les recettes dépassent 23 000 euros. Il n’y a pas de changement.
Les locations meublées exonérées de cotisations sociales.
Restent exonérées de cotisations sociales :
Les loueurs en meublés de longue durée qui sont qualifiés de non professionnels selon la définition fiscale (recettes inférieures à 23 000 euros ou inférieures aux autres revenus d’activité).
Les locations de courtes durées lorsque le montant des recettes annuelles est inférieur à 23 000 euros.
Pour les locations de courte durée une exonérations est accordées aux loueurs qui passent par une agence professionnelle (réponse PELLOIS)
Concernant la location de logements meublés, cette mesure vise spécifiquement les personnes qui mettent un bien en location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile. L’activité s’entend de la mise à disposition des biens par leur propriétaire et ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ». Cette exclusion s’entend au sens strict et ne s’étend pas aux mandats que peuvent obtenir des plateformes numériques pour recouvrer l’ensemble des cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire. Les revenus tirés d’une mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion relèvent toutefois de la gestion du patrimoine privé et doivent à ce titre être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus afin d’être assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital au taux de 17,2%.
Comme le précise la réponse Pellois, les mises en locations via une plateforme (type Airbnb) ne sont pas concernées par cette mesure d’exonération.
En résumé
| Statut | Recettes | Affiliation | |—|—|—| | LMP | >23 000 € + >50% des revenus du foyer fiscal | Cotisations | | LMNP | <23 000 € | Pas de cotisations | | LMNP | >23000 € / Location longue durée | Pas de cotisations | | LMNP | >23000 € / Location courte durée | Cotisations |
Comment s’affilier aux caisses sociales
Les affiliations possibles
Vous avez 3 possibilités d’affiliation.
- Sécurité sociale pour les indépendants (ex-RSI) : régime de droit commun ;
- Auto-entrepreneur (régime micro-entrepreneur) si les recettes ne dépassent pas 72600 € en 2020 ;
- URSSAF (régime général) si les recettes ne dépassent pas 82 800 €.
Un droit d’option pour le régime général de la sécurité sociale est ouvert dès lors que les recettes annuelles ne dépassent pas les limites de CA applicables aux micros entreprises. Cette option se fait au moment de l’affiliation (sur le formulaire de déclaration de l’activité).
Le loueur en meublé non professionnel peut toutefois opter pour le régime de droit commun des indépendants dès le début de l’activité14.
Attention :
- l’option d’affiliation au régime général n’est pas ouverte aux personnes ayant constitué une SCI ;
- si le loueur en meublé est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur de meublés professionnel et que ses recettes annuelles dépassent 23 000 €, il dépendra du régime de Sécurité sociale des indépendants.
Comment choisir le bon régime d’affiliation.
Les taux et les bases de cotisations ne sont pas identiques en fonction des organismes choisis.
Concernant l’assiette des cotisations sociales :
- SSI (régime réel) = Bénéfice
- Autoentrepreneur = Chiffre d’affaires (CA)
- Régime général = recettes – abattement de 60%
Concernant les taux de cotisations sociales
- SSI (régime réel) : environ 46% du bénéfice.
- Autoentrepreneur : environ 22%
- Régime général : environ 45%
Le choix du régime général est opportun lorsqu’une personne a déjà par ailleurs, une activité salariée et qu’elle ne souhaite pas être affiliée auprès de deux régimes différents. Dans ce cas, les prestations sociales, notamment en maladie, ne seront servies que par le régime général de sécurité sociale.
Il peut être aussi judicieux si c’est votre seule activité et que vous souhaitez avoir une couverture sociale correcte. Les bases seront en effet supérieures que dans le cadre du SSI.
Choisir le SSI sera généralement moins couteux.
En effet en raison de la pratique des amortissements le résultat est généralement très faible et donc les cotisations sociales, sachant qu’un minimum d’environ 1000 euros reste dû en cas de déficit.
Le choix de ce régime est judicieux, voire attractif, lorsqu’une personne a acquis récemment un bien immobilier qu’elle entend louer de manière saisonnière.
A savoir : En matière d’assiette des cotisations, il n’est pas prévu par les textes de réintégrer cet amortissement dit « non déductible » (notion fiscale). Cette déduction n’est pas considérée comme une exonération.
Enfin les meublés de tourisme peuvent avoir intéret à opter pour le régime des autoentrepreneurs, en effet le seuil maximum de recettes pour s’affilier en tant que micro-entrepreneur est de 176 200 € en 2021 (contre 72 600 € pour les locations classiques). Le taux forfaitaire de cotisations est de 6 %. Par exemple, un loueur de meublé de tourisme percevant 40 000 € de recettes affilié en tant que micro-entrepreneur paiera 2 400 € de cotisations sociales (40 000 x 6 %). En cas d’option pour le régime général des salariés (ouverte en deçà de 72 600 € de recettes), les cotisations et contributions sociales sont assises sur les recettes diminuées d’un abattement de 87 %
En conclusion : le régime de la location se durcit comme cela était prévisible, avec davantage de cotisations sociales. L’option qui était possible il y a quelques années en choisissant on non de s’inscrire au registre du commerce est désormais inefficace. Dans un premier temps le contribuable ne percevra pas le coût d’une telle mesure. Il le ressentira par contre à la sortie lors de la vente du bien qui sera « taxée » à près de 50% de la plus-value.
