Un des intérêts majeur de la l’activité de location meublée est de pouvoir amortir le bien et de créer ainsi des déficits.
L’amortissement consiste à déduire chaque année une quote part de la dépréciation du bien.
Les règles en matière de durée d’amortissements comportent quelques particularités à intégrer : terrain non amortissable, décomposition du bien…
Ensuite après avoir déterminé le montant de l’amortissement celui-ci ne sera pas déductible fiscalement en totalité, la déduction est en effet encadrée, c’est ce que nous allons voir ici.
Enfin le déficit final ne pourra s’imputer sur vos autre revenus que sous certaines conditions.
Location meublée – les amortissements déductibles fiscalement
L’activité de location meublée professionnelle ou non professionnelle est soumise aux dispositions de l’article 39C, II, 2 du CGI qui prévoit une limitation de déduction des amortissements (des actifs mobiliers et immobiliers).
Lors du calcul du résultat fiscal, il faut en effet déterminer le montant des amortissements déductibles qui ne correspond pas à la totalité des amortissements pratiqués.
En effet, le montant des amortissements déductibles est plafonné à :
LOYERS – CHARGES RELATIVES AUX BIENS LOUÉS (hors dotation aux amortissements) = AMORTISSEMENTS DÉDUCTIBLES
Exemple : Votre activité a généré les opérations suivantes :
Loyer 12000 / Entretien : 6000 / Frais de comptabilité : 300 / Dotations aux amortissements : 7000.
Le résultat comptable est donc négatif de : -1300 €.
Fiscalement le montant des amortissements déductibles sera plafonné à 12000-6000=6000 euros.
Le résultat négatif de 1300 euros sera donc décomposé ainsi :
Amortissements non déductibles : 1 000 euros (7000-6000) qui pourront être reportés sans limitation de durée.
Déficit : 300 euros.
Les loyers à retenir sont ceux acquis, quelle que soit la date de perception. Ils sont augmentés des dépenses incombant au propriétaire, et mises à la charge du locataire.
Les charges relatives aux biens loués sont celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif tels que : les frais d’entretien et de réparation, d’assurance, les charges de copropriétés, la taxe foncière et les frais financiers…
Attention, les charges à exclure du calcul sont celles purement liées à l’activité de location telle que : les frais de comptabilité, les honoraires juridiques non liés aux biens, les frais de domiciliation, la rémunération éventuelle du gérant et les cotisations sociales, la CFE…
Les amortissements non déduits deviennent reportables sans limitation dans le temps, ce qui est particulièrement avantageux pour les LMNP.
Toutefois, ils doivent être comptabilisés en totalité et faire l’objet d’un tableau de suivi à joindre à sa déclaration fiscale. Voici le modèle préconisé par les impôts.
Attention également : ce retraitement ne s’applique que pour les amortissements relatifs aux biens immobiliers.
À savoir : en cas de passage de LMNP à celui de LMP les déficits antérieurs sont perdus. Néanmoins, par la suite, si l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.
Par ailleurs une exception pour les VEFA, les déficits des premières années peuvent être imputés par tiers sur les premières années d’activité en tant que LMP. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2011-PGP.html #100
En ce qui concerne les amortissements réputés différés, le passage LMP à LMNP ou inversement ne s’apparente pas à une cession d’activité, les amortissements restent donc reportables sous le nouveau régime d’imposition.
Location meublée – la gestion des déficits
Les locations meublées non professionnelles (LMNP)
Les déficits non professionnels s’imputent uniquement sur les revenus provenant de la même activité au cours des 10 années suivantes.
Lorsque le contribuable, ultérieurement, exerce son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits cumulés au cours de l’activité non professionnelle ne peuvent s’imputer ni sur les bénéfices de l’activité professionnelle ni sur le revenu global.
Toutefois, si l’activité redevient non professionnelle, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de 10 ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.
Ordre d’imputation entre amortissements et déficits reportables
Doivent d’abord être imputés sur le bénéfice, les amortissements reportables. Les déficits antérieurs sont ensuite déduits sur le bénéfice net.
\\+ BÉNÉFICE – AMORT. REPORTABLES – DÉFICITS ANTÉRIEURS = MONTANT À DÉCLARER
👉 Le report des amortissements (cf ci dessus) est ainsi très favorable au LMNP qui pourra les utiliser sans limitation de temps, alors que les déficits sont perdu après 10 ans.
Les locations meublées professionnelles (LMP)
Les déficits en LMP sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
Lorsqu’un immeuble est acquis, les charges engagées avant sa mise en location sont susceptibles de générer un déficit.
En l’absence de recettes, l’activité est exercée à titre non professionnel. Ces déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global.
Toutefois, lorsque le contribuable remplit les conditions pour être qualifié de LMP dès la mise en location du bien, les déficits qui n’ont pu être imputés avant le commencement de cette location pourront l’être par tiers sur le revenu global des trois premières années de location.
👉 En LMP le texte relatif au report des amortissements est plutôt défavorable au LMP car il va limiter le déficit imputable sur les autres revenus.
CONCLUSION
La gestion des déficits et des amortissements est radicalement différente selon le régime fiscal LMP ou LMNP c’est notamment ce qui en fait la différence essentielle. Dans le cas du LMNP impossibilité de déduire les déficits sur le revenu global contrairement au LMP. Une autre divergence également essentielle est le calcul de la plus value : plus value des particuliers pour le LMNP alors qu’il s’agit de plus value professionnelle pour le LMP.
