Les régimes fiscaux de la location meublée : LMNP, LMP, quel statut choisir ?
Lorsqu’on investit dans la location meublée, il est important de choisir le régime fiscal adapté à sa situation. Deux statuts se distinguent pour les propriétaires louant en meublé : le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Dans cet article, nous allons examiner les différences entre ces deux régimes fiscaux.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :
Le statut LMNP s’applique aux propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs de la location meublée, sans que cette activité constitue leur principale source de revenus.
Pour être éligible au régime LMNP, les revenus annuels tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal.
Points communs entre les deux régimes
LMP et LMNP sont soumis à un régime réel d’imposition, ce qui signifie qu’il conviendra de tenir une comptabilité et établir un bilan en fin d’année.
1. Contrainte administrative : Le régime LMNP nécessite une gestion administrative complète qui peut s’avérer contraignante notamment pour les très petites activités pour lesquellles un régime micro est souvent plus judicieux.
2. Déduction des charges : Les propriétaires LMNP et LMP peuvent déduire certaines charges de leurs revenus locatifs, telles que les frais de gestion, d’entretien et les intérêts d’emprunt. Ils peuvent aussi déduire les frais d’acquisition (Notaire, Agence) alors que cela n’est pas possible dans le régime des revenus fonciers.
3. Amortissement du bien : Les LMNP et LMP permet aux propriétaires d’amortir le coût du bien immobilier, ce qui peut réduire l’assiette fiscale et donc l’impôt à payer. C’est l’avantage essentiel qui n’existe pas dans le cadre des revenus fonciers.
Différences entre le LMP et le LMNP
Les différences entre les deux régimes se situent essentiellement en matière de calcul des plus values et des cotisations sociales :
Plus values des LMP et LMNP
Le calcul de la plus value lors de la vente du bien est radicalement différent entre les deux régimes.
La plus value du LMNP est imposée comme une plus value immobilière réalisée par un particulier : à savoir application d’un abattement progresif qui rend la plus value non imposable à l’impôt sur le revenu au bout de 20 ans et des prélèvement sociaux après 30 ans.
La plus value des LMP est soumise au régime des plus values des professsionnelles avec notamment des éxonérations possible après 5 années d’activité.
Cotisations sociales
Le LMP est toujours soumis à cotisations sociales.
LMNP sera soumis à cotisations sociales uniquement si le montant de ses recettes sont supérieures à 23.000 euros et si il réalise des locations de courte durée (location meublé de tourisme).
Comment choisir entre LMNP et LMP
Le choix entre le régime LMNP et le régime LMP dépend de plusieurs facteurs, notamment le montant des revenus locatifs, l’ampleur des charges et des amortissements envisagés, ainsi que la perspective d’en faire une activité professionnelle à temps plein.
Pour de nombreux investisseurs, le régime LMNP est souvent privilégié lorsqu’il s’agit de son activité principale. Il permet en effet de bénéficier d’une couverture sociale.
En matière de plus value il peut également permettre d’éviter une taxation sur une durée assez courte si toutes les conditions sont remplies.
Il est essentiel de consulter un expert-comptable spécialisé dans la location meublée pour évaluer votre situation spécifique et prendre la décision la plus adaptée à vos objectifs financiers et fiscaux. Quel que soit votre choix, opter pour le bon régime fiscal peut vous permettre de maximiser vos revenus locatifs et d’optimiser votre investissement en location meublée.
