SCI et option à l’impôt sur les sociétés

• Soumise par défaut à l’impôt sur le revenu la SCI peut opter à l’IS
• Quand la SCI peut-elle opter à l’impôt sur les sociétés ?
  • Option à l’IS lors de la création
  • Option à l’IS en cours d’existence
• Les avantages de l’option à l’impôt sur les sociétés (IS)
  • La détermination du résultat
  • Une imposition uniquement sur les résultat distribués
• Les inconvénients de l’option à l’impôt sur les sociétés (IS)
• FAQ sur l’Option de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
  • 1. Comment l’amortissement des immeubles en SCI à l’IS impacte-t-il la fiscalité et quels sont ses effets à long terme ?
  • 2. Quels sont les critères de choix entre une distribution de dividendes et la capitalisation des bénéfices dans une SCI à l’IS ?
  • 3. Quels sont les impacts d’une restructuration d’une SCI (apport ou cession d’actifs) lorsqu’elle est à l’IS ?
  • 4. Quelles sont les particularités de l’option pour l’IS en cas de démembrement des parts sociales de la SCI ?
  • 5. Quels sont les mécanismes de neutralisation fiscale lors de la transmission ou dissolution d’une SCI à l’IS ?
• Conclusion :

Soumise par défaut à l’impôt sur le revenu la SCI peut opter à l’IS

Après avoir fait un état des lieux, nous examinerons les avantages et inconvénients de l’option à l’IS ainsi que les possibilités d’optimisation.

Tout d’abord, rappelons que les associés de la SCI à défaut d’option sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le fait de créer une SCI plutôt que de détenir des murs en propre, contrairement à ce que l’on entend parfois, n’allège aucunement l’imposition des propriétaires.

🚨 Attention : dans certains cas, la SCI peut être d’office soumise à l’IS. C’est notamment le cas si elle loue des locaux meublés ou pour les entreprises qui louent leurs locaux munis du matériel nécessaire à leur exploitation. Une tolérance est toutefois admise par l’administration si le montant de ces revenus ne représente pas plus de 10% des recettes totales.🚨

Bien que de droit commun, il est conseillé, si la SCI souhaite se placer sous le régime de l’IS, d’opter tout de même à l’impôt sur les sociétés afin d’éviter une remise en cause du caractère commercial de la location ou si pour une raison ou une autre les locaux n’étaient plus loués équipés.

Quand la SCI peut-elle opter à l’impôt sur les sociétés ?

L’option à l’IS pour une SCI se fait lors de la création de la société ou en cours d’existence.

Option à l’IS lors de la création

L’option peut être faite dans les statuts, mais fiscalement cela risque de passer inaperçu par l’administration. De même, l’indication de l’option sur le formulaire M0 déposé au greffe lors de l’immatriculation n’offre pas une garantie suffisante. Nous conseillons donc de formuler cette option en lettre recommandée envoyée à l’administration. Et de garder précieusement ce courrier qui pourra vous être demandé bien des années plus tard.

Option à l’IS en cours d’existence

En cours d’existence, les conséquences de l’option de la SCI à l’impôt sur les sociétés doivent être examinées avec attention, elles peuvent être douloureuses ou au contraire fiscalement paradisiaques. Sachant que si elle est imposée à l’IS l’option est irrévocable.

En changeant de régime fiscal la SCI à deux possibilités :

La première : reprendre au bilan d’ouverture la valeur historique du bien diminué des amortissements (que ceux-ci aient été pratiqués ou non). Dans ce cas, il n’y a pas de plus-value de constatée, mais en contrepartie une base déductible à l’impôt sur les sociétés fortement réduite pour les années suivantes.

La seconde : valoriser le bien à sa valeur vénale. Dans ce cas, imposition immédiate de la plus-value selon les règles des plus-values immobilières des particuliers : exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

👌 C’est ici que se loge l’optimisation fiscale. En effet, pour des locaux détenus par exemple depuis 30 ans, la plus-value va être totalement exonérée et faire naître dans la SCI un compte courant en faveur des associés que ceux-ci vont pouvoir prélever régulièrement et sans imposition pour une retraite fiscalement paisible. Deuxième intérêt, qui n’est pas des moindres : les intéressés n’ayant plus de revenus vont pouvoir bénéficier du plafonnement ISF et en être ainsi exonéré.

Attention toutefois aux pièges à éviter si parmi les associés de la SCI figurent des entreprises la réévaluation des constructions ne sera bien entendue pas exonérée.

Les avantages de l’option à l’impôt sur les sociétés (IS)

La détermination du résultat

En matière d’imposition des bénéfices le résultat d’une SCI soumise à l’IS est déterminé selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) contrairement aux revenus fonciers.

Il est donc possible de déduire :

• Les amortissements du bien ;
• Les frais de notaire ;
• Les frais d’agence.

Ce qui n’est pas possible pour les revenus fonciers.

Le résultat imposable de la SCI soumise à l’IS va donc être considérablement réduit et généralement nul les premières années d’exploitation.

La société n’aura donc pas d’impôt à payer ni les associés.

Une imposition uniquement sur les résultat distribués

Un autre avantage de l’option à l’impôt sur les sociétés pour une SCI est d’éviter pour les associés d’avoir à payer un impôt sur leurs revenus pour des sommes qu’ils ne perçoivent pas puisque les revenus des loyers servent généralement à rembourser l’emprunt.

La société va payer son impôt : 15% jusqu’à 42.500 euros de bénéfice, 25% au-delà, puis le bénéfice est soit mis en réserve et les associés ne payent aucun impôt, soit distribué sous forme de dividendes avec les abattements possibles (ou la Flat tax).

Pour les contribuables imposés dans les tranches élevées d’imposition cela va présenter un intérêt certain.

Les inconvénients de l’option à l’impôt sur les sociétés (IS)

Des dommages collatéraux peuvent toutefois s’opérer à la sortie.

En effet, si la société doit vendre les locaux la plus-value sera forcément élevée puisque les biens auront été amortis.

La plus-value sera taxée à l’impôt sur les sociétés. Les fonds obtenus de la cession seront par ailleurs logés dans la SCI et subiront une nouvelle taxation lors de leur distribution sous forme de dividendes.

Alors qu’à défaut d’option à l’IS les plus-values des particuliers sont imposées dégressivement avec une exonération complète au bout de 30 ans (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 pour les prélèvements sociaux).

Si la société vend directement les parts de la société, la fiscalité est moins lourde, elle est imposée selon le régime des plus-values mobilières, mais il y a peu de chances de trouver un acquéreur de titres de société qui payerait un prix identique avec des biens déjà amortis en totalité ou partiellement.

FAQ sur l’Option de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

1. Comment l’amortissement des immeubles en SCI à l’IS impacte-t-il la fiscalité et quels sont ses effets à long terme ?

L’amortissement des biens immobiliers est un levier majeur en SCI à l’IS. Chaque année, la valeur des immeubles est réduite comptablement, ce qui diminue le bénéfice imposable. Cependant, cet avantage a des conséquences à long terme :

• Effet fiscal immédiat : La base imposable diminue, ce qui réduit l’IS à payer.
• Effet différé sur les plus-values : À la cession, la plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC), fortement réduite par l’amortissement. Cela peut entraîner une imposition lourde au moment de la vente.
• Aucun abattement pour durée de détention : Contrairement à une SCI à l’IR, où les abattements sur les plus-values s’appliquent après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux, la SCI à l’IS ne bénéficie d’aucune réduction avec le temps.

2. Quels sont les critères de choix entre une distribution de dividendes et la capitalisation des bénéfices dans une SCI à l’IS ?

La stratégie de gestion des bénéfices est cruciale pour une SCI à l’IS. Voici les impacts selon les deux scénarios :

• Distribution de dividendes :

  • Les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).
  • Les associés imposés à un taux marginal d’imposition (TMI) élevé peuvent opter pour le barème progressif si cela est plus avantageux.
  • Risque de double imposition : les bénéfices sont d’abord taxés à l’IS, puis les dividendes chez les associés.

• Capitalisation des bénéfices :

  • Permet de limiter l’imposition des associés à court terme.
  • Les bénéfices réinvestis renforcent les fonds propres de la SCI, facilitant l’accès au crédit.
  • À terme, les associés subissent une taxation plus lourde si la SCI distribue les réserves ou liquide ses actifs.

3. Quels sont les impacts d’une restructuration d’une SCI (apport ou cession d’actifs) lorsqu’elle est à l’IS ?

Les restructurations, comme les apports d’immeubles ou les cessions internes, doivent être appréhendées différemment sous le régime de l’IS :

• Apport d’un bien à la SCI :

  • Si un associé apporte un bien à une SCI à l’IS, cela est assimilé à une cession fiscale. Une plus-value est alors calculée entre la valeur d’apport et le prix d’acquisition initial, entraînant une imposition immédiate.
  • Les droits d’enregistrement s’appliquent, sauf en cas de régime de faveur (ex : apport à titre gratuit).

• Cession d’actifs :

  • Le gain réalisé sur la cession d’un immeuble est intégré dans le résultat imposable.
  • L’impôt est calculé sur la plus-value nette après prise en compte de la VNC. Cette plus-value peut être fortement imposée du fait de la réduction de la VNC par les amortissements.

4. Quelles sont les particularités de l’option pour l’IS en cas de démembrement des parts sociales de la SCI ?

Le démembrement de propriété des parts de SCI (nue-propriété/usufruit) a des incidences complexes en présence de l’IS :

• Imputation des bénéfices :

  • Les revenus distribués par la SCI à l’IS sont imposables chez l’usufruitier. Si les bénéfices ne sont pas distribués, aucun revenu n’est imputé fiscalement chez l’usufruitier.

• Plus-value sur cession des parts :

  • En cas de cession des parts par le nu-propriétaire ou l’usufruitier, la valeur d’acquisition est ajustée par la répartition des droits à la date de la cession, ce qui peut engendrer une imposition plus complexe.

• Problème de valorisation :

  • La valorisation des parts sociales est différente selon qu’elles incluent des bénéfices non distribués, rendant la cession ou la transmission plus délicate fiscalement.

5. Quels sont les mécanismes de neutralisation fiscale lors de la transmission ou dissolution d’une SCI à l’IS ?

Les SCI à l’IS rencontrent des problématiques spécifiques lors de la transmission ou de la dissolution :

• Transmission par donation ou succession :

  • La valeur des parts transmises inclut les amortissements cumulés et les bénéfices non distribués. Cela augmente artificiellement la base taxable des droits de mutation.
  • En cas de décès, les amortissements déduits par la SCI peuvent être « repris » dans le calcul des plus-values latentes, augmentant la base imposable.

• Dissolution-liquidation de la SCI :

  • Lors de la dissolution, les plus-values latentes des immeubles doivent être réintégrées dans le résultat imposable.
  • Les bénéfices non distribués sont imposés comme des revenus mobiliers chez les associés, même s’ils résultent de simples réévaluations comptables.

Conclusion :

En conclusion, pour choisir entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés il convient de s’interroger sur la finalité de l’opération immobilière.

S’il s’agit d’une acquisition destinée à rester durablement dans le patrimoine familial ; l’option IS peut être intéressante. Et ce d’autant plus que l’inconvénient de la taxation des plus-values pourra être neutralisé en procédant à des donations qui ont le mérite de purger les plus-values.

L’option à l’IS peut également être judicieuse si vous disposez d’autres revenus et que vous êtes imposé dans les tranches marginales d’impôt sur le revenu. Inversement il sera préférable d’opter à l’IR si vous avez peu de revenus au sein du foyer fiscal et une famille nombreuse.

Pour un investissement ponctuel à court ou moyen terme, l’option est à examiner au cas par cas et elle est irrévocable.

Il peut être intéressant d’étudier votre situation avec votre expert comptable en ligne l’achat des murs directement par la société d’exploitation.