SCI et option à l’impôt sur les sociétés
La taxation de plus en plus lourde des revenus des personnes physiques conduit à s’interroger sur l’intérêt d’opter pour l’impôt sur les sociétés dans le cas d’une SCI.
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L'impôt sur le revenu : le régime de droit commun pour les SCI
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Les inconvénients de l'option à l'impôt sur les sociétés (IS)
L’impôt sur le revenu : le régime de droit commun pour les SCI
Après avoir fait un état des lieux, nous examinerons les avantages et inconvénients de l’option à l’IS ainsi que les possibilités d’optimisation.
Tout d’abord, rappelons que les associés de la SCI à défaut d’option sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le fait de créer une SCI plutôt que de détenir des murs en propre, contrairement à ce que l’on entend parfois, n’allège aucunement l’imposition des propriétaires.
🚨 Attention : dans certains cas, la SCI peut être d’office soumise à l’IS. C’est notamment le cas si elle loue des locaux meublés ou pour les entreprises qui louent leurs locaux munis du matériel nécessaire à leur exploitation. Une tolérance est toutefois admise par l’administration si le montant de ces revenus ne représente pas plus de 10% des recettes totales.🚨
Bien que de droit commun, il est conseillé, si la SCI souhaite se placer sous le régime de l’IS, d’opter tout de même à l’impôt sur les sociétés afin d’éviter une remise en cause du caractère commercial de la location ou si pour une raison ou une autre les locaux n’étaient plus loués équipés.
Quand la SCI peut-elle opter à l’impôt sur les sociétés ?
L’option à l’IS pour une SCI se fait lors de la création de la société ou en cours d’existence.
Option à l’IS lors de la création
L’option peut être faite dans les statuts, mais fiscalement cela risque de passer inaperçu par l’administration. De même, l’indication de l’option sur le formulaire M0 déposé au greffe lors de l’immatriculation n’offre pas une garantie suffisante. Nous conseillons donc de formuler cette option en lettre recommandée envoyée à l’administration. Et de garder précieusement ce courrier qui pourra vous être demandé bien des années plus tard.
Option à l’IS en cours d’existence
En cours d’existence, les conséquences de l’option de la SCI à l’impôt sur les sociétés doivent être examinées avec attention, elles peuvent être douloureuses ou au contraire fiscalement paradisiaques. Sachant que si elle est imposée à l’IS l’option est irrévocable.
En changeant de régime fiscal la SCI à deux possibilités :
La première : reprendre au bilan d’ouverture la valeur historique du bien diminué des amortissements (que ceux-ci aient été pratiqués ou non). Dans ce cas, il n’y a pas de plus-value de constatée, mais en contrepartie une base déductible à l’impôt sur les sociétés fortement réduite pour les années suivantes.
La seconde : valoriser le bien à sa valeur vénale. Dans ce cas, imposition immédiate de la plus-value selon les règles des plus-values immobilières des particuliers : exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
👌 C’est ici que se loge l’optimisation fiscale. En effet, pour des locaux détenus par exemple depuis 30 ans, la plus-value va être totalement exonérée et faire naître dans la SCI un compte courant en faveur des associés que ceux-ci vont pouvoir prélever régulièrement et sans imposition pour une retraite fiscalement paisible. Deuxième intérêt, qui n’est pas des moindres : les intéressés n’ayant plus de revenus vont pouvoir bénéficier du plafonnement ISF et en être ainsi exonéré.
Attention toutefois aux pièges à éviter si parmi les associés de la SCI figurent des entreprises la réévaluation des constructions ne sera bien entendue pas exonérée.
Les avantages de l’option à l’impôt sur les sociétés (IS)
La détermination du résultat
En matière d’imposition des bénéfices le résultat d’une SCI soumise à l’IS est déterminé selon les règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) contrairement aux revenus fonciers.
Il est donc possible de déduire :
- Les amortissements du bien ;
- Les frais de notaire ;
- Les frais d’agence.
Ce qui n’est pas possible pour les revenus fonciers.
Le résultat imposable de la SCI soumise à l’IS va donc être considérablement réduit et généralement nul les premières années d’exploitation.
La société n’aura donc pas d’impôt à payer ni les associés.
Une imposition uniquement sur les résultat distribués
Un autre avantage de l’option à l’impôt sur les sociétés pour une SCI est d’éviter pour les associés d’avoir à payer un impôt sur leurs revenus pour des sommes qu’ils ne perçoivent pas puisque les revenus des loyers servent généralement à rembourser l’emprunt.
La société va payer son impôt : 15% jusqu’à 38.120 euros de bénéfice, 28% au-delà, puis le bénéfice est soit mis en réserve et les associés ne payent aucun impôt, soit distribué sous forme de dividendes avec les abattements possibles (ou la Flat tax).
Pour les contribuables imposés dans les tranches élevées d’imposition cela va présenter un intérêt certain.
Les inconvénients de l’option à l’impôt sur les sociétés (IS)
Des dommages collatéraux peuvent toutefois s’opérer à la sortie.
En effet, si la société doit vendre les locaux la plus-value sera forcément élevée puisque les biens auront été amortis.
La plus-value sera taxée à l’impôt sur les sociétés. Les fonds obtenus de la cession seront par ailleurs logés dans la SCI et subiront une nouvelle taxation lors de leur distribution sous forme de dividendes.
Alors qu’à défaut d’option à l’IS les plus-values des particuliers sont imposées dégressivement avec une exonération complète au bout de 30 ans (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 pour les prélèvements sociaux).
Si la société vend directement les parts de la société, la fiscalité est moins lourde, elle est imposée selon le régime des plus-values mobilières, mais il y a peu de chances de trouver un acquéreur de titres de société qui payerait un prix identique avec des biens déjà amortis en totalité ou partiellement.
Conclusion :
En conclusion, pour choisir entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés il convient de s’interroger sur la finalité de l’opération immobilière.
S’il s’agit d’une acquisition destinée à rester durablement dans le patrimoine familial ; l’option IS peut être intéressante. Et ce d’autant plus que l’inconvénient de la taxation des plus-values pourra être neutralisé en procédant à des donations qui ont le mérite de purger les plus-values.
L’option à l’IS peut également être judicieuse si vous disposez d’autres revenus et que vous êtes imposé dans les tranches marginales d’impôt sur le revenu. Inversement il sera préférable d’opter à l’IR si vous avez peu de revenus au sein du foyer fiscal et une famille nombreuse.
Pour un investissement ponctuel à court ou moyen terme, l’option est à examiner au cas par cas et elle est irrévocable.
Il peut être intéressant d’étudier votre situation avec votre expert comptable l’achat des murs directement par la société d’exploitation.
