🟦 Interview : notre cabinet SOCIC a été mis à l’honneur par Finmag ! Nous y partageons notre vision d’une expertise comptable moderne, centrée sur l’innovation, la digitalisation et l’accompagnement des entrepreneurs, TPE et indépendants.
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Expert-comptable
Jean luc Javelaud Expert comptable, commissaire aux comptes DES fiscalité Aix en Provence et DES Gestion de patrimoine AUREP. Fondateur du cabinet SOCIC, premier cabinet d'expertise comptable en ligne. Depuis 20 ans Jean luc Javelaud a accompagné plus de 10.000 créateurs d'entreprises et les accompagne dans la gestion de leur entreprise : comptabilité, fiscalité, patrimoine.
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Apporter un bien immobilier existant à une SCI consiste à transférer la propriété d’un appartement, d’une maison, d’un local professionnel ou d’un immeuble locatif à la société, en échange de parts sociales. Cette opération, généralement réalisée chez le notaire, permet de mieux organiser la gestion à plusieurs, de préparer la transmission (donation de parts, démembrement), ou de séparer l’immobilier de l’activité professionnelle. Mais l’apport en SCI n’est pas neutre : il peut entraîner des frais de notaire, des droits d’enregistrement (notamment en cas d’apport avec reprise de crédit, apport mixte), et une imposition sur la plus-value immobilière comme lors d’une cession. Le choix du régime fiscal (SCI à l’IR ou SCI à l’IS) est déterminant pour la fiscalité des loyers et la revente. Pour sécuriser l’opération, il faut une évaluation fiable du bien, des statuts adaptés, l’accord de la banque en cas d’emprunt, et une simulation complète des coûts et impacts fiscaux.
Les statuts de SCI sont le contrat fondateur de la société : ils fixent son identité (forme, dénomination, siège), son objet social, sa durée, les apports, le capital et la répartition des parts. Au-delà de ces mentions obligatoires, il est essentiel de sécuriser le fonctionnement avec des clauses sur la gérance (nomination, pouvoirs), les règles de vote et de majorité, l’agrément des cessions de parts, la répartition des bénéfices, les comptes courants d’associés, ainsi que les situations sensibles (décès, retrait, transmission, démembrement). Des statuts bien rédigés évitent blocages, conflits et erreurs fiscales (IR/IS, location meublée) et facilitent la gestion long terme de votre patrimoine immobilier.
Choisir entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS impacte directement la fiscalité des loyers, la déduction des charges et travaux, l’amortissement, la plus-value à la revente et la stratégie de transmission. La **SCI à l’IR est souvent la solution patrimoniale (location nue, détention longue, transmission), avec le **régime des plus-values des particuliers et la possibilité de déficit foncier (sous conditions), mais une imposition pouvant être élevée selon la tranche d’IR + prélèvements sociaux. La SCI à l’IS séduit pour amortir l’immeuble, réduire l’impôt en phase d’exploitation et capitaliser/réinvestir, au prix d’une comptabilité plus lourde, d’une possible double imposition (IS puis dividendes) et d’une fiscalité de revente souvent plus coûteuse (plus-value calculée sur la valeur nette comptable). Le bon choix dépend d’une simulation sur 10/20/30 ans intégrant revenus, travaux, financement, distribution, revente et objectifs familiaux.
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