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AMORTISSEMENTS Et DEFICITS ?

LES AMORTISSEMENTS DEDUCTIBLES

Une des force de la location meublée est la possibilité d’amortir le bien ainsi que le matériel qui le compose.

Néanmoins certaines régles encadrent la pratique de ces amortissements.

L’activité de location meublée PROFESSIONNELLE ou NON PROFESSIONNELLE est soumise aux dispositions de l’article 39C, II, 2 du CGI qui prévoit une limitation de déduction des amortissements (des actifs mobiliers et immobiliers).BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 40

Comment procéder ?
Lors du calcul du résultat fiscal, il convient de déterminer le montant des amortissements déductibles qui ne correspond pas à la totalité des amortissements pratiqués.

En effet le montant des amortissements déductibles est plafonné à :

+ LOYERS
– CHARGES RELATIVES AUX BIENS LOUES (hors dotation aux amortissements)
= AMORTISSEMENTS DEDUCTIBLES

Exemple : Votre activité a généré les opérations suivantes :

Loyer 12000 / Entretien : 6000 / Frais de comptabilité : 300 / Dotations aux amortissements : 7000. 

Le résultat comptable est donc négatif de : -1300 €.  Fiscalement le montant des amortissements déductibles sera plafonné à 12000-6000=6000 euros.

Le résultat négatif de 1300 euros sera donc décomposé ainsi : 

Amortissements non déductibles : 1000 euros (7000-6000) qui pourront être reportés sans limitation de durée.

Déficit : 300 euros.

Tableau LMP Plafond amortissements

Les champs en bleu doivent être remplis par l'utilisateur

  • Ventilation de la perte comptable

Les loyers à retenir sont ceux acquis, quelle que soit la date de perception. Ils sont augmentés des dépenses

incombant au propriétaire, et mises à la charge du locataire.
Les charges relatives aux biens loués sont celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif tels que : les frais d’entretien et de réparation, d’assurance, les charges de copropriétés, la taxe foncière et les frais financiers… 

Attention, les charges à exclure du calcul sont celles purement liées à l’activité de location telles que : les frais de comptabilité, les honoraires juridiques non liés aux biens, les frais de domiciliation, la rémunération éventuelle du gérant et les cotisations sociales, la CFE… 

Les amortissements non déduits deviennent reportables sans limitation dans le temps. 

Toutefois, ils doivent être comptabilisés en totalité et faire l’objet d’un tableau de suivi à joindre à sa déclaration fiscale. Voici le modèle préconisé par les impôts. 

Attention également : ce retraitement ne s’applique que pour les amortissements relatifs aux biens immobiliers. 

A savoir : en cas de passage de LMNP à celui de LMP les déficits antérieurs sont perdus. Néanmoins, par la suite, si l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés. 

Par ailleurs une exception pour les VEFA, les déficits des premières années peuvent être imputés par tiers sur les premières années d’activité en tant que LMP. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2011-PGP.html #100  

En ce qui concerne les amortissements réputés différés, le passage LMP à LMNP ou inversement ne s’apparente pas à une cession d’activité, les amortissements restent donc reportables sous le nouveau régime d’imposition. 

LES DEFICITS EN LMNP

BOI-BIC-CHAMP-40-20-20180207

Un report sur 10 ans 

Les déficits non professionnels s’imputent uniquement sur les revenus provenant de la même activité au cours des 10 années suivantes. Lorsque le contribuable, ultérieurement, exerce son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits cumulés au cours de l’activité non professionnelle ne peuvent s’imputer ni sur les bénéfices de l’activité professionnelle ni sur le revenu global.

Toutefois si l’activité redevient non professionnelle, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de 10 ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.

Ordre d’imputation entre amortissements et déficits reportables 

Doivent d’abord être imputés sur le bénéfice, les amortissements reportables. Les déficits antérieurs sont ensuite déduits sur le bénéfice net.

+ BENEFICE
– AMORT. REPORTABLES
– DEFICITS ANTERIEURS
= MONTANT A DECLARER

LES DEFICITS EN LMP

BOI-BIC-DEF-20-20-20120912

Les déficits en LMP sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
Lorsqu’un immeuble est acquis, les charges engagées avant sa mise en location sont susceptibles de générer un déficit. En l’absence de recettes, l’activité est exercée à titre non professionnel. Ces déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global.

Toutefois, lorsque le contribuable remplit les conditions pour être qualifié de LMP dès la mise en location du bien, les déficits qui n’ont pu être imputés avant le commencement de cette location pourront l’être par tiers
sur le revenu global des trois premières années de location.

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