LES AMORTISSEMENTS DEDUCTIBLES
BOI-BIC-AMT-20-40-10-20-2017030

L’activité de location meublée PROFESSIONNELLE ou NON PROFESSIONNELLE est soumise aux dispositions de l’article 39C, II, 2 du CGI qui prévoit une limitation de déduction des amortissements (des actifs mobiliers et immobiliers).

Comment procéder ?
Lors du calcul du résultat fiscal, il convient de déterminer le montant des amortissements déductibles.

Le calcul est le suivant :

+ LOYERS
– CHARGES RELATIVES AUX BIENS LOUES
= AMORTISSEMENTS DEDUCTIBLES

Les loyers à retenir sont ceux acquis, quelle que soit la date de perception. Ils sont augmentés des dépenses
incombant au propriétaire, et mises à la charge du locataire.
Les charges relatives aux biens loués sont celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la
conservation du revenu locatif à l’exclusion des dotations aux amortissements tels que : les frais d’entretien et de réparation, d’assurance, les charges de copropriétés, la taxe foncière et les frais financiers…

Attention, les charges à exclure du calcul sont celles purement liées à l’activité de location telles que : les frais de comptabilité, les honoraires juridiques non liés aux biens, les frais de domiciliation, les cotisations sociales, la CFE…

Les amortissements non déduits deviennent reportables sans limitation dans le temps. Toutefois, ils doivent être comptabilisés en totalité.

+ AMORTISSEMENTS DE L’ANNEE
– AMORTISSEMENTS DEDUCTIBLES
= AMORTISSEMENTS REPORTABLES

Attention : ce retraitement ne s’applique que pour les amortissements relatifs aux biens immobiliers.

LES DEFICITS EN LMNP
BOI-BIC-CHAMP-40-20-20180207 : LMP/LMNP

Un report sur 10 ans 

Les déficits non professionnels s’imputent uniquement sur les revenus provenant de la même activité au cours des 10 années suivantes. Lorsque le contribuable, ultérieurement, exerce son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits cumulés au cours de l’activité non professionnelle ne peuvent s’imputer ni sur les bénéfices de l’activité professionnelle ni sur le revenu global.

Toutefois si l’activité redevient non professionnelle, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de 10 ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.

Ordre d’imputation entre amortissements et déficits reportables 

Doivent d’abord être imputés sur le bénéfice, les amortissements reportables. Les déficits antérieurs sont ensuite déduits sur le bénéfice net.

+ BENEFICE
– AMORT. REPORTABLES
– DEFICITS ANTERIEURS
= MONTANT A DECLARER

LES DEFICITS EN LMP
BOI-BIC-DEF-20-20-20120912

Les déficits en LMP sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
Lorsqu’un immeuble est acquis, les charges engagées avant sa mise en location sont susceptibles de générer un déficit. En l’absence de recettes, l’activité est exercée à titre non professionnel. Ces déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global.

Toutefois, lorsque le contribuable remplit les conditions pour être qualifié de LMP dès la mise en location du bien, les déficits qui n’ont pu être imputés avant le commencement de cette location pourront l’être par tiers
sur le revenu global des trois premières années de location.

Location meublée amortissements et déficits
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