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Dans cette vidéo, nous vous expliquons comment financer votre immobilier d’entreprise.

valoriser le travail du dirigeant dans les comptes de sa société

Emprunter pour financer un investissement, même avec de la trésorerie disponible, peut être une stratégie financière plus prudente et rentable. Le crédit permet de conserver du cash pour les imprévus et les besoins courts termes, tout en profitant de l’effet de levier lorsque la rentabilité de l’entreprise dépasse le taux d’intérêt. Il offre aussi une protection via l’assurance emprunteur et un avantage fiscal grâce à la déductibilité des intérêts. Attention toutefois à respecter sa capacité d’autofinancement et les exigences bancaires (capitaux propres suffisants) pour éviter le surendettement.

Vous percevez des revenus locatifs (location nue) : quels frais déductibles et quel est le meilleur régime d'imposition.

Location meublée est aujourd'hui l'un des dispositifs les plus performants pour diversifier son patrimoine, générer des revenus réguliers, optimiser sa fiscalité.

Louer une partie de sa résidence principale en location meublée longue durée est possible (avec accord du propriétaire si vous êtes locataire). Le logement devient la résidence principale du locataire s’il y vit plus de 8 mois/an : vous échappez alors aux règles des locations saisonnières, mais vous devez respecter le régime de la location meublée (bail écrit type d’au moins 1 an ou 9 mois pour un étudiant), fournir un mobilier obligatoire et proposer un logement décent. Le bail précise notamment loyer, charges, dépôt de garantie, durée, et s’accompagne d’un état des lieux et d’un inventaire. Le loyer peut être révisé selon l’IRL et le locataire peut résilier avec 1 mois de préavis. Sous conditions de loyer raisonnable.(plafonds au m²), les revenus peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu et de CFE ; au-delà, ils sont imposés en BIC (LMNP).

Faire appel à un expert-comptable est utile à toutes les étapes de la vie d’une entreprise : création (choix du statut, statuts), business plan et prévisionnel, tenue de la comptabilité, comptes annuels, déclarations fiscales et sociales (TVA, paie), ainsi qu’en cas de litige ou de procédure collective. Le prix d’un expert-comptable dépend principalement de l’étendue et de la complexité de la mission, mais aussi de la localisation du cabinet et de sa notoriété, avec des honoraires souvent fixés au forfait via une lettre de mission. Plusieurs solutions existent (indépendant, salarié, cabinet de proximité, expert-comptable en ligne), ce dernier pouvant afficher des tarifs jusqu’à 40 % moins chers. Pour réduire le coût, il est conseillé de définir précisément ses besoins, de réaliser certaines tâches en interne et de comparer les offres sans sacrifier la qualité.

La location meublée est en principe exonérée de TVA, sauf si elle s’accompagne de prestations para-hôtelières. Pour être assujetti à la TVA en location directe (LMNP ou LMP, en nom propre ou en société), il faut proposer au moins 3 services sur 4 : petit-déjeuner, nettoyage régulier pendant le séjour, fourniture du linge de maison, réception/accueil. L’assujettissement permet de récupérer la TVA sur un bien neuf ou de gros travaux, mais implique de facturer la TVA (10% sur les loyers, 20% sur certaines prestations) et peut entraîner un remboursement à reverser en cas d’arrêt d’activité dans les 20 ans. En location indirecte (résidences de tourisme, seniors, étudiantes, affaires, EHPAD), la TVA s’applique via l’exploitant (EHPAD : 5,5%). Il est possible de cumuler activités soumises et non soumises, avec récupération de TVA au prorata pour les dépenses communes. La location de parking est soumise à des règles spécifiques (parking indépendant : TVA 20%). Pour éviter la TVA, il suffit de ne pas remplir les conditions para-hôtelières ou d’opter pour la franchise en base (seuil 85 800 €).