Projet de loi « relance logement » 2026 : assouplissement des passoires thermiques F/G et nouveau dispositif fiscal pour l'investissement locatif privé

L'article renvoie à une annonce gouvernementale majeure : un projet de loi « relance logement » qui vise à remettre rapidement des logements sur le marché locatif, tout en préparant un nouveau dispositif fiscal pour stimuler l'investissement privé.

Pour les entrepreneurs, indépendants et dirigeants de TPE/PME, l'enjeu dépasse l'actualité immobilière : c'est un sujet de pilotage patrimonial, d'optimisation fiscale, de stratégie de financement et de gestion du risque (vacance locative, travaux, DPE, encadrement des loyers).

Dans cet article, on fait le tri entre :

ce qui est déjà en vigueur (règles DPE, interdictions de louer, obligations d'audit énergétique, décence énergétique),
ce qui est annoncé (assouplissement conditionnel pour F/G, objectifs de remise sur le marché),
et ce qui reste à arbitrer (mécanique exacte du futur dispositif fiscal, articulation amortissement/déficit foncier, conditions de loyers et de détention).

Position d'expert-comptable : tant que le texte n'est pas adopté et commenté (décrets, doctrine, BOFiP), une stratégie gagnante consiste à préparer les scénarios (cash-flow, travaux, fiscalité) et sécuriser la preuve (DPE, devis, votes de copropriété, calendrier).

Votre situation immobilière mérite une analyse sur mesure. Nos experts-comptables spécialisés en fiscalité immobilière vous accompagnent.

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Partie 1 – Contexte, calendrier DPE et assouplissement annoncé

1) Pourquoi un projet de loi « relance logement » maintenant ?

Le gouvernement présente ce projet comme une réponse d'urgence à la crise de l'offre locative : moins de biens disponibles, davantage de tension locative, et un stock de logements qui sort du marché à cause des contraintes énergétiques et du coût des travaux.

Les objectifs affichés sont triples :

Remettre des logements sur le marché (y compris des biens classés F et G),
Accélérer la production (simplifications d'urbanisme, nouveaux outils d'opérations locales),
Relancer l'investissement privé via un nouveau cadre fiscal qui succèderait à la logique « Pinel ».

2) Rappel indispensable : la « décence énergétique » et le calendrier actuel (avant projet de loi)

Avant d'intégrer l'annonce d'un assouplissement, il faut repartir du droit en vigueur sur la location des logements énergivores. La location d'un logement est encadrée par la notion de logement décent. La « décence énergétique » a progressivement ajouté des seuils liés à la consommation énergétique.

Repères pratiques (à date, avant réforme) :

Classe G : interdiction de mise en location des logements les plus énergivores depuis 2025 (avec nuances selon dates et situations ; dans la pratique, la mise en conformité devient incontournable).
Classe F : interdiction attendue à partir de 2028.
Classe E : échéance souvent citée à 2034 dans la trajectoire de décence énergétique.

⚠️ À retenir : même sans interdiction formelle, un logement très énergivore peut devenir juridiquement fragile (litiges, demandes de travaux, difficultés à louer, renégociation du loyer, vacance locative).

3) Ce que le projet de loi veut changer : un assouplissement « sous conditions » pour les passoires thermiques

Le point le plus sensible pour les bailleurs concerne le retour partiel sur l'interdiction de louer certaines passoires thermiques, afin d'éviter que des logements restent durablement vides faute de travaux immédiats.

La logique annoncée :

Autoriser (à nouveau) la relocation de logements classés F et G,
À condition d'un engagement formel du propriétaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique,
Avec un délai annoncé : 3 ans pour une maison individuelle, 5 ans pour un appartement en copropriété.

Le gouvernement évoque un objectif de remise sur le marché de 650 000 à 700 000 logements d'ici 2028.

4) Comment lire cet assouplissement en chef d'entreprise ?

Pour un entrepreneur-investisseur, le sujet n'est pas idéologique : il est économique. Si un bien sort du marché locatif, vous subissez :

une perte de revenus (loyers),
des charges fixes qui continuent (taxe foncière, copropriété, intérêts),
un risque de dévalorisation à la revente (décote DPE),
un risque juridique (litiges, action du locataire).

L'assouplissement annoncé vise donc à éviter le « tout ou rien » : le bailleur peut relouer, mais doit enclencher une trajectoire de travaux vérifiable.

5) Les points techniques à surveiller (ceux qui feront la différence en pratique)

Tant que le texte n'est pas final, les vraies questions opérationnelles restent ouvertes :

Quelle forme d'engagement ? (clause au bail, déclaration à l'administration, registre, plateforme ?)
Quelles sanctions en cas de non-respect du délai (amende, impossibilité de louer, restitution d'avantages fiscaux, contentieux) ?
Quels travaux « éligibles » (simple chauffage vs rénovation globale) ?
Quel niveau de preuve (devis, factures, audit énergétique, nouveau DPE) ?
Cas des copropriétés : comment articuler l'engagement individuel avec des décisions collectives (votes, calendrier, appels de fonds) ?

✅ Conseil : préparez dès maintenant un dossier « conformité énergétique » par logement : DPE, audit si applicable, photos, devis, planification, échanges syndic/AG. En cas de contrôle ou litige, ce dossier devient votre meilleur bouclier.

Partie 2 – Futur dispositif fiscal, montages immobiliers et urbanisme

1) Le futur dispositif fiscal d'investissement locatif : l'idée générale

Deuxième pilier annoncé : un nouveau cadre fiscal pour soutenir l'investissement locatif privé, présenté comme un successeur à l'esprit du Pinel, mais avec une approche différente.

Les grandes lignes évoquées :

Un dispositif sans zonage géographique (à confirmer),
Une logique d'encadrement des loyers et d'engagement de détention,
Une base issue du dispositif dit « Jeanbrun » (loi de finances 2026) qui serait ajustée,
Une ouverture possible à l'achat de maison ancienne (évolution annoncée),
Pour l'ancien : seuil de travaux annoncé à 20 % du prix d'acquisition au lieu de 30 %, avec objectif de gagner deux classes au DPE.

📌 Point fiscal crucial : des précisions sont attendues sur le traitement fiscal (amortissement, déficit foncier, conditions de location). Autrement dit : on connaît l'intention, pas encore la mécanique complète.

2) Comparaison pratique : ce qu'un investisseur attend d'un dispositif « post-Pinel »

Un dispositif incitatif performant doit répondre à 6 questions très concrètes :

Quel avantage fiscal ? (réduction d'impôt, déduction, amortissement, crédit d'impôt…)
Sur quelle base ? (prix de revient plafonné, quote-part de travaux, plafonds)
Pour quels biens ? (neuf, ancien avec travaux, maison, appartement)
Pour quelles contraintes ? (loyer plafonné, ressources locataires, durée de location)
Quelles incompatibilités ? (déficit foncier, LMNP, SCI IS…)
Quel risque de reprise si non-respect (remise en cause, pénalités) ?

Le projet de loi semble vouloir réconcilier deux contraintes : produire du logement et rénover l'existant sans bloquer le marché.

3) Ancien avec travaux : le nouveau standard de l'investissement locatif

Pour une TPE/PME ou un indépendant, l'ancien avec travaux coche souvent plus de cases que le neuf :

Prix d'achat parfois plus accessible,
Localisations plus centrales,
Potentiel de création de valeur (restructuration, division, optimisation énergétique),
Adaptation plus fine à la demande locative (surfaces, ameublement, coliving).

Mais l'ancien est aussi une zone à risques : dérapage budget, délais, erreurs de qualification fiscale des travaux, et mauvaise anticipation DPE.

📌 Conseil : en fiscalité immobilière, le diable se cache dans la ventilation : travaux d'entretien/réparation vs amélioration vs reconstruction/agrandissement. Cette qualification change tout (déductibilité, plus-value, amortissement). Consultez notre guide sur les frais déductibles des revenus fonciers.

4) Amortissement, déficit foncier : de quoi parle-t-on vraiment ?

Les annonces mentionnent explicitement des arbitrages à venir sur :

Amortissement : mécanique comptable-fiscale fréquente en location meublée (LMNP/LMP au réel) ou en société à l'IS (SCI à l'IS, SARL de famille à l'IS). Elle permet, en simplifiant, d'étaler la déduction du coût du bien (hors terrain) et de certains travaux.
Déficit foncier : mécanisme des revenus fonciers (location nue au réel) permettant de déduire certaines charges et travaux des loyers, avec une imputation partielle possible sur le revenu global (selon règles en vigueur) et un report du solde. Pour aller plus loin : choisir entre régime réel et micro-foncier.

Pourquoi c'est explosif ? Parce qu'un futur dispositif peut autoriser le cumul avec certaines déductions, ou au contraire l'interdire pour éviter une « double carotte » fiscale, ou imposer des plafonds et des conditions de conservation.

💡 Lecture expert-comptable : avant de vous projeter, simulez 3 régimes : revenus fonciers au réel, LMNP au réel, détention via SCI IS. Ensuite, comparez le cash-flow après impôt, pas seulement l'avantage facial.

5) Encadrement des loyers, durée de détention : les contraintes à anticiper

Le futur dispositif annoncé évoque une logique d'encadrement des loyers et d'engagement de détention. Cela implique :

Un loyer potentiellement inférieur au marché dans certaines zones,
Un risque de sous-performance si le coût d'acquisition est élevé,
Une contrainte de liquidité : vous ne revendez pas quand vous voulez sans perdre l'avantage.

✅ Conseil : la bonne pratique consiste à raisonner comme un investisseur professionnel : loyer « plafonné » + vacance + charges + travaux + impôt + intérêts. Si l'équilibre ne tient que grâce à l'avantage fiscal, le projet devient fragile.

6) Urbanisme : label « OIL » et accélération de la production

Le projet de loi comprendrait aussi des opérations d'urbanisme simplifiées, notamment via un nouveau label « OIL » (opérations d'intérêt local). L'objectif : accélérer la production et limiter les lourdeurs de modification des plans d'urbanisme, grâce à une réponse plus rapide du préfet sur demande du maire.

En pratique, si ces mesures se confirment, elles peuvent :

Fluidifier des projets de transformation (bureaux → logements),
Réduire l'incertitude calendrier pour les promoteurs et marchands de biens,
Augmenter l'offre dans certains secteurs tendus.

Vous détenez un bien énergivore ou envisagez un investissement locatif ? Faites simuler vos scénarios fiscaux (foncier réel, LMNP, SCI IS) par un expert-comptable SOCIC.

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Partie 3 – Méthode d'action, fiscalité et gestion patrimoniale

1) Méthode d'action : comment sécuriser un investissement dans ce contexte mouvant

La difficulté, ce n'est pas d'avoir une opinion sur la réforme ; c'est de prendre de bonnes décisions sans disposer de tous les textes définitifs. La méthode la plus robuste consiste à séparer :

le juridique (décence, baux, copropriété),
du technique (DPE, audit, devis, phasage),
du fiscal (régime, déductibilité, amortissement, revente),
et du financier (taux, assurance, trésorerie, enveloppe travaux).

2) Focus « passoires thermiques » : plan de remise en location en 6 étapes

Diagnostiquer : DPE à jour, audit énergétique si nécessaire, repérage des postes (chauffage, isolation, ventilation, menuiseries).
Chiffrer : 2 à 3 devis par lot, plus une marge « imprévus ».
Planifier : phasage compatible avec une relocation (si autorisée) et une occupation.
Arbitrer le montage : location nue vs meublée, détention en direct vs SCI, régime réel vs micro. Voir notre comparatif LMP vs LMNP : micro ou réel.
Prouver : constituer un dossier daté (devis, factures, PV AG, échanges syndic, photos).
Mesurer : nouveau DPE post-travaux et suivi des consommations.

⏳ Conseil : en copropriété, anticipez l'inertie. Les 5 ans annoncés (si confirmés) ne sont pas un luxe : votes, contestations, appels de fonds et délais entreprises prennent vite 18 à 36 mois.

3) Fiscalité : les 3 montages les plus fréquents chez les entrepreneurs (et leurs pièges)

A) Détention en direct – Location nue (revenus fonciers)

Souvent choisi pour la simplicité. Au régime réel, vous déduisez les charges (intérêts, taxe foncière, assurance, gestion, certains travaux). Le déficit foncier peut devenir un outil puissant si vous avez de gros travaux, sous réserve des règles d'imputation en vigueur.

Pièges fréquents : confusion sur la nature des travaux, oubli d'engagements de location en cas d'imputation sur le revenu global, mauvaise anticipation de la plus-value à la revente.

B) Détention en direct – Location meublée (LMNP au réel)

Très apprécié pour l'efficacité fiscale via l'amortissement (bien + mobilier + certains travaux), qui peut neutraliser une partie du résultat imposable pendant plusieurs années. Pour tout comprendre : investir en location meublée en 2026 et les durées et taux d'amortissement LMNP/LMP.

Pièges fréquents : bascule non anticipée de régime, erreurs de ventilation terrain/construction, comptabilité incomplète, incompatibilités possibles selon les futurs textes. Attention aussi à l'impact de la réforme LMNP 2025 sur la réintégration des amortissements à la revente.

C) SCI à l'IS (ou structure à l'IS)

Permet l'amortissement du bien et une gestion patrimoniale « entrepreneuriale ». Pour une stratégie avancée, le duo Holding et SCI offre des leviers supplémentaires. Mais la fiscalité de sortie (cession, distribution) peut coûter cher si elle est mal préparée.

Pièges fréquents : croire que l'IS est toujours meilleur, sous-estimer l'imposition latente à la revente, négliger la stratégie de distribution/remboursement de comptes courants.

💡 Conseil : faites toujours une simulation « entrée – exploitation – sortie ». Un montage qui brille à l'exploitation peut devenir pénalisant à la revente.

4) Gestion d'entreprise : comment intégrer l'immobilier locatif dans votre stratégie globale

Pour un dirigeant, l'investissement locatif n'est pas isolé :

Il interagit avec votre taux marginal d'imposition,
Il peut impacter votre capacité d’emprunt (banques),
Il doit rester cohérent avec votre trésorerie (travaux, vacance),
Il s'articule avec vos objectifs : capitalisation, revenus complémentaires, transmission.

✅ Conseil : pilotez votre parc locatif comme un mini-centre de profit : tableau de bord (loyers, charges, trésorerie, travaux planifiés, DPE, échéances de baux). C'est exactement l'approche que SOCIC recommande pour éviter les décisions « au feeling ».

Erreurs courantes à éviter

Confondre annonce politique et droit applicable : tant que la loi n'est pas votée et publiée, vous devez rester conforme aux règles actuelles.
Relouer un logement F/G sans dossier de preuve : sans DPE à jour, sans devis, sans calendrier, vous vous exposez à un risque juridique et à une remise en cause future.
Sous-estimer la copropriété : attendre le dernier moment pour enclencher un vote de travaux, alors que le délai réel peut dépasser 24 mois.
Mal qualifier les travaux (entretien vs amélioration vs reconstruction) : c'est l'une des causes n°1 de redressements et de mauvaises surprises fiscales.
Choisir un régime fiscal « par défaut » (micro-foncier, micro-BIC) sans comparer avec le réel : en période de gros travaux, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros. Comparez les régimes sur notre guide micro-foncier vs régime réel.
Ne pas anticiper l'encadrement des loyers : un futur dispositif avec loyer plafonné peut dégrader le cash-flow si le prix d'achat est trop élevé.
Penser uniquement avantage fiscal : un investissement doit tenir économiquement même si les règles évoluent.

🧾 Conseil : mettez par écrit vos hypothèses (loyer, vacance, travaux, fiscalité). En cas de changement de règle, vous recalculerez vite et vous arbitrerez sans panique.

Bonnes pratiques

Constituer un « dossier DPE » par bien : DPE, audit si applicable, devis, factures, photos avant/après, et calendrier.
Simuler 3 scénarios fiscaux (foncier réel / LMNP réel / SCI IS) avant d'acheter, avec une simulation de sortie.
Intégrer une marge imprévus travaux dans le financement (souvent 10 à 15 % selon l'état).
Prioriser les travaux à impact DPE : isolation, chauffage, ventilation. Objectif : éviter les dépenses « cosmétiques » qui n'améliorent pas la classe.
Formaliser l'engagement travaux : même avant la loi, une feuille de route datée et signée sécurise la relation avec le locataire et votre gestion du risque.
Documenter les décisions de copropriété (PV AG, appels de fonds) : indispensable si un délai spécifique copropriété est confirmé (ex : 5 ans).
Piloter par cash-flow après impôt : c'est l'indicateur de survie d'un investissement locatif.

Conseils de SOCIC

Conseil SOCIC n°1 : avant toute relocation d'un bien F/G (si l'assouplissement est adopté), adoptez un réflexe « banquier + juriste » : un calendrier travaux crédible, des devis signés, et une réserve de trésorerie.

Conseil SOCIC n°2 : si vous êtes dirigeant, évitez de mélanger trésorerie d'exploitation et trésorerie travaux. Créez une enveloppe dédiée, suivez-la mensuellement, et verrouillez vos arbitrages (priorités, report, financement).

Conseil SOCIC n°3 : ne choisissez pas un montage (LMNP, SCI IS, foncier) sur une promesse de réforme. Choisissez-le sur votre situation (TMI, horizon, transmission), puis adaptez si un nouveau dispositif devient réellement avantageux.

Exemples concrets

Exemple 1 : Maison classée G, relocation conditionnelle et délai 3 ans

Un indépendant achète une maison classée G, vacante, bien située mais énergivore. L'objectif : relouer rapidement, puis rénover.

Étape 1 : DPE à jour + pré-audit (poste dominant : chauffage + isolation combles).
Étape 2 : devis (PAC + isolation + VMC) et planning sur 18 mois.
Étape 3 : relocation avec loyer réaliste (anticipation vacance + travaux).
Étape 4 : travaux par lots, puis nouveau DPE.

📌 Point clé : sans preuve écrite et financement sécurisé, le délai « 3 ans » devient un piège. Avec un plan solide, c'est un accélérateur de remise sur le marché.

Exemple 2 : Appartement en copropriété classé F, horizon 5 ans et inertie d'AG

Une dirigeante de TPE détient un appartement F. Les travaux nécessaires impliquent l'immeuble (isolation par l'extérieur, chaufferie).

Année 1 : inscription à l'ordre du jour, étude technique, premières résolutions.
Année 2 : vote travaux, consultation entreprises, planning.
Années 3-4 : travaux, appels de fonds, retards possibles.
Année 5 : réception, DPE mis à jour.

🧾 Point clé : la copropriété justifie un délai plus long, mais exige un dossier béton (PV, appels de fonds, correspondances).

Exemple 3 : Investissement ancien + travaux à 20 % (logique annoncée)

Un entrepreneur vise un appartement ancien à 200 000 € et envisage 40 000 € de travaux (soit 20 %). Objectif : améliorer le DPE de deux classes et bénéficier d'un futur dispositif (si adopté).

Approche recommandée :

Sécuriser la faisabilité technique du gain de 2 classes (audit, entreprise compétente),
Sécuriser le budget (devis détaillés + marge),
Préparer deux plans fiscaux : avec et sans le dispositif.

✅ Point clé : l'investissement doit rester bon même si le dispositif final diffère (plafonds, loyers, durée).

Exemple 4 : Arbitrage location nue vs meublée après rénovation

Après rénovation, le bailleur hésite :

En nu : déficit foncier possible si gros travaux déductibles, mais imposition foncière ensuite.
En meublé : amortissement souvent plus performant à long terme, mais gestion plus active (turnover, mobilier, états des lieux).

💡 Point clé : le bon choix dépend de votre TMI, du niveau de loyer, de la stabilité locative et de votre temps de gestion.

Checklist investissement locatif & rénovation énergétique

DPE à jour (et audit énergétique si applicable).
Estimation du gain de classe DPE avant achat/travaux.
2 à 3 devis + marge imprévus intégrée.
Plan de financement : travaux + vacance + charges + intérêts.
Montage fiscal comparé (foncier réel / LMNP réel / SCI IS) avec simulation de sortie.
Dossier de preuve : devis, factures, photos, planning, PV d'AG copropriété.
Stratégie de location : loyer, vacance, encadrement éventuel, durée de détention.
Calendrier : contraintes 3 ans maison / 5 ans copropriété (si confirmé par la loi).
Suivi post-travaux : nouveau DPE, archivage, tableau de bord annuel.

FAQ – Questions fréquentes sur le projet de loi relance logement

Que signifie l'assouplissement annoncé pour les passoires thermiques F et G ?

Il s'agirait d'autoriser la relocation de logements F/G sous condition d'un engagement de travaux, avec un délai annoncé de 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété). Les modalités exactes dépendront du texte final.

Les logements classés G sont-ils actuellement interdits à la location ?

La trajectoire de décence énergétique a conduit à une interdiction pour les logements les plus énergivores à partir de 2025. En pratique, il faut se référer aux textes applicables à la date de mise en location, au DPE et aux situations particulières. En cas de doute, sécurisez votre dossier (DPE, conseil juridique).

Les logements classés F seront-ils interdits à la location en 2028 ?

C'est la trajectoire généralement retenue. Le projet de loi « relance logement » pourrait toutefois aménager la relocation sous engagement de travaux. Attendez la loi définitive pour connaître les conditions exactes.

Qu'est-ce qu'un « gain de deux classes DPE » et pourquoi c'est central ?

Cela signifie améliorer la performance énergétique au point de passer, par exemple, de G à E, ou de F à D. C'est un indicateur simple pour conditionner une aide ou un avantage fiscal, mais il exige souvent une rénovation cohérente (isolation + chauffage + ventilation).

Le futur dispositif fiscal sera-t-il un nouveau Pinel ?

Il est présenté comme un successeur « dans l'esprit », mais avec des différences annoncées : absence de zonage (à confirmer), encadrement des loyers, engagement de détention, et place plus importante de l'ancien avec travaux.

Pour l'ancien, que signifie le seuil de travaux à 20 % du prix ?

L'annonce évoque un passage de 30 % à 20 % du prix d'acquisition, tout en conservant l'objectif d'un gain de deux classes au DPE. Si confirmé, cela rendrait certains projets plus accessibles, mais le détail des dépenses éligibles sera déterminant.

Peut-on cumuler amortissement (LMNP/SCI IS) et futur dispositif ?

Ce point est explicitement annoncé comme « à préciser ». Dans ce type de réforme, le législateur peut autoriser, limiter ou interdire certains cumuls pour éviter la double optimisation. Il faudra attendre le texte et ses commentaires. En attendant, consultez notre article sur les amortissements et déficits en location meublée.

Quels documents faut-il conserver pour sécuriser sa situation ?

DPE, audit si applicable, devis datés, factures, photos, attestations entreprises, planning, et en copropriété : PV d'AG, appels de fonds, échanges avec syndic. Ce dossier est utile en cas de contrôle, de litige ou de demande du locataire.

Qu'est-ce que le label « OIL » annoncé ?

Un outil présenté comme une opération d'intérêt local permettant d'accélérer certains projets d'urbanisme via une réponse plus rapide du préfet à la demande du maire, afin d'éviter des modifications lourdes des documents d'urbanisme.

Comment optimiser l'investissement locatif quand on est entrepreneur ?

En raisonnant en « cash-flow après impôt » et en intégrant l'immobilier à la stratégie globale : TMI, capacité d’emprunt, horizon de détention, transmission, et gestion du risque travaux/DPE. Une simulation multi-régimes (foncier/LMNP/IS) reste la base. Vous pouvez aussi consulter notre guide sur l'acquisition immobilière pour entrepreneurs.

Comment adapter cet investissement à une analyse assistée par IA ?

Formalisez vos paramètres (prix, loyer, charges, durée, travaux, classe DPE, régime fiscal actuel), puis utilisez une grille standard de comparaison (3 scénarios fiscaux + 1 scénario de revente). Les outils d'IA répondent mieux quand les hypothèses sont chiffrées et structurées.

Conclusion

Le projet de loi « relance logement » combine deux messages forts : assouplir (sous conditions) la remise en location de logements F/G pour éviter une sortie durable du parc, et réoutiller fiscalement l'investissement locatif privé via un dispositif annoncé comme successeur du Pinel, adossé à la logique « Jeanbrun » et davantage orienté vers l'ancien avec travaux.

Pour les entrepreneurs, la meilleure stratégie consiste à rester rigoureux : suivre le droit en vigueur, préparer un dossier de preuve, simuler plusieurs montages fiscaux, et piloter le projet comme un investissement professionnel. Avec cette discipline, la réforme — même encore incertaine — devient une opportunité plutôt qu'un risque.

Retrouvez également nos guides complémentaires :

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