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Location pour résidence : quelques règles à savoir

Location pour résidence : quelques règles à savoir

Location nue ou meublée ?

La location nue ou meublée à usage de résidence présente certaines contraintes et obligations à respecter selon le secteur géographique dans lequel se situe le bien.

Le permis de louer  :

Art L634-1 à L634-5 – Art L635-1 à L635-11 du CCH Lorsque le logement mis en location se situe dans une « zone d’habitat dégradé », il peut être nécessaire de déposer soit : Une déclaration de mise en location, déposée dans les 15 jours suivant la conclusion du bail– Cerfa n° 15651 01 (Sanction : 5000 €) Une demande d’autorisation de mise en location, déposée avant la mise en location du bien – Cerfa 15652 02 (Sanction : 5000 € et 15 000 € si location en dépit du rejet de la demande). Cette démarche peut être payante selon la décision de la collectivité. Les collectivités sont libres d’installer ou non ce dispositif. Il convient de contacter sa mairie avant la mise en location de son bien.

Plafonnement des loyers : 

Art 17 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 La règle de plafonnement des loyers s’applique dans les zones dites « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ». La liste de ces communes est fixée par Décret. Ces communes font partie des 28 agglomérations mentionnées ci-après. Dans ces zones, les loyers sont déterminés à partir de « loyers de référence » définis par arrêté préfectoral. Pour les nouvelles locations ou relocalisations, le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré (loyer de référence majoré de 30%). Ce dispositif a été testé dans les villes de Paris et Lille. Toutefois, par décision du tribunal administratif de Lille puis Paris, cette réglementation n’est plus applicable aux nouvelles locations. Elle doit toutefois être respectée dans le cas où le bail a été conclu au cours de la période d’application de la présente règle. Période d’application : Paris : du 01/08/2015 au 28/11/2017 Lille : du 01/02/2017 au 17/10/2017 Le Projet de Loi ELAN prévoit toutefois une nouvelle application de ce dispositif d’encadrement.

LES 28 AGGLOMERATIONS DE PLUS DE 50 000 HABITANTS :

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-Les-Bains, Toulon et Toulouse. Pour plus de détail sur les communes, se référer au décret 2013-392 du 10 mai 2013.
L’encadrement des loyers en zone tendu : Décret 2017-1198 du 27 juillet 2017 – Décret 2018-549 du 28 juin 2018 Cette réglementation concerne les biens situés dans l’une des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants considérés comme des « zones tendues ». Les obligations sont différentes selon la situation du bien : 1 ère mise en location ou logement vacant depuis 18 mois : Le loyer est fixé librement.

Renouvellement de bail à son échéance :

Si le loyer est manifestement « sous-évalué », il est possible d’engager une action en réévaluation de loyer au moins 6 mois avant la date du renouvellement. Le nouveau loyer doit être déterminé à partir des tarifs appliqués dans le voisinage pour des logements similaires. En zone tendue, la hausse du loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes : La moitié de la différence entre le montant des loyers habituellement constaté dans le voisinage et le loyer effectivement payé par le locataire ; 15% du coût réel TTC des travaux d’amélioration ou de remise en conformité portant sur des parties privatives et commune réalisés depuis la conclusion du bail initial ou son renouvellement et dont le montant est au moins égal à la dernière année de loyer. Nouveau bail suite à un changement de locataire. Le loyer ne peut excéder celui appliqué au précédent locataire. Si aucune révision n’est intervenue au cours des 12 derniers mois, le bailleur peut toutefois réviser le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

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Location meublées de tourisme : quelles déclarations ?

Location meublées de tourisme : quelles déclarations ?

Faire de la location meublée de tourisme

La location meublée de tourisme est une activité de plus en plus réglementée.

Le législateur a mis en place différentes règles afin d’encadrer cette activité en plein développement.

DECLARATION D’ACTIVITE

Toutes activités de location meublée de tourisme doivent faire l’objet d’une déclaration à déposer auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette formalité permet d’obtenir un numéro Siret. 

DECLARATION DE CHANGEMENT D’USAGE

Art L631-7 du CCH – Art L631-7-1 A du CCH – Art L631-9 du CCH.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, et dans toutes communes, par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou par délibération de l’EPCI, Les locaux initialement destinés à l’usage d’habitation offert en location à une clientèle de passage doivent au préalable faire l’objet d’une demande d’autorisation de changement d’usage auprès de la commune dans laquelle est situé l’immeuble.

Cette autorisation peut être temporaire ou permanente et subordonnée à une compensation (exemple : transformation de locaux commerciaux en locaux à usage d’habitation). Dans ce dernier cas l’autorisation est attachée au bien et non à la personne. Procédure : Déclaration sur formulaire établie par la commune.

Sanction : 50 000 € d’amendes + 1000 € par m² et par jour + 80 000 € et 1 an d’emprisonnement en cas de
dissimulation des locaux.

DECLARATION EN MAIRIE

Art L324-1-1 du CT

1) Déclaration préalable en mairie

Toute personne qui offre en location un meublé de tourisme doit en avoir fait la déclaration auprès de la commune ou est situé le bien. Cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (logement occupé pendant au moins 8 mois par an par le loueur).
Procédure : déclaration en ligne ou papier : Cerfa – 14004*3, à déposer auprès de la mairie.
Sanction : 450 € d’amende par location. 

2) Ou déclaration soumise à enregistrement
Art L324-1-1 du CT

Dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à  autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Lorsqu’elle est mise en œuvre, cette déclaration se substitue à la 1ère (cf. point précédent).
Procédure : Déclaration en ligne

Sanction : 450 € d’amende par location.

AVANT TOUT, CONTACTEZ SA COMMUNE
Avant tout début d’activité, il est préférable de contacter la mairie de la commune dans laquelle est situé le bien afin de s’assurer des formalités à remplir au préalable.

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Investir dans la location meublée …

Investir dans la location meublée …

LA location meublée est-elle un bon investissement ?

La location meublée a le vent en poupe : en raison d’une fiscalité attractive (contrairement aux revenus fonciers dont la taxation ne fait que s’alourdir) et la souplesse de gestion des locataires.

La location meublée peut être exercée de différentes façons : acquisition d’un studio, d’un appartement, d’une villa, location à usage de résidence ou saisonnière, il convient néanmoins au préalable de se poser quelques questions pour savoir si ce mode de location est réalisable.

LE BIEN EST-IL ADAPTE A LA LOCATION MEUBLEE ?

Les logements de type studios/T1/T2 répondent le plus souvent mieux aux attentes des locataires de locaux meublés puisque les candidats à ce type de location sont généralement des personnes seules ou des couples sans enfant. A l’inverse, les appartements plus grands sont le plus souvent loués nus à des familles sur de plus longues durées qu’en location meublée.

ANALYSER L’ENVIRONNEMENT DU BIEN LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE

Un logement situé dans un quartier agréable, proche d’un campus étudiant, de zones touristiques, bien desservi par les transports en commun et proches des commerces se louera et se revendra sans difficulté.

ATTENTION À L’INVESTISSEMENT EN COPROPRIÉTÉ

L’état général de l’immeuble, le hall d’entrée, l’ascenseur… sont des éléments auxquels les locataires sont sensibles. De la même manière, les charges de copropriété sont des éléments à considérer lors de l’investissement.

L’ESTIMATION DES LOYERS

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier pour évaluer le montant du loyer potentiel ainsi que du taux de remplissage envisageable (notamment dans le cadre d’une location de courte durée).

PAR L’ANALYSE DU COÛT D’INVESTISSEMENT LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX

L’acquisition dans « l’ancien » permet généralement de faire une économie financière importante lors de l’acquisition. Toutefois, ce type d’investissement nécessite du temps pour réaliser les travaux : établissement des devis, choix des matériaux, travaux… Les locataires préfèrent généralement le « clé en main ».

ATTENTION À NE PAS SURPAYER LE PRIX

Certaines offres « packagées » présentent des biens immobiliers qui permettent de bénéficier d’avantages fiscaux (ex. : Censi-Bouvard, TVA récupérable…). Il s’agit généralement de biens immobiliers situés dans des résidences de services. Les avantages fiscaux sont souvent répercutés sur le prix d’acquisition.

LE CONTRÔLE DE LA JUSTE VALORISATION DU PRIX D’ACHAT

Vous pouvez comparer le prix d’acquisition au mètre carré en fonction de la zone géographique et des prix pratiqués sur le marché pour des biens similaires. Le site internet des notaires de France permet notamment d’obtenir les prix moyens pratiqués dans les communes de France :
https://barometre.immobilier.notaires.fr/

AVANT DE PROCÉDER À L’ACQUISITION DU BIEN, POSEZ-VOUS LES BONNES QUESTIONS :

 Le logement est-il adapté à la location meublée ?
 Le bien est-il situé dans une zone attractive ?
 L’investissement n’est-il pas trop cher par rapport à sa juste valeur ?
 Le logement est-il proche des commerces et bien desservi par les transports ?
 Quel est le montant des charges ?
 Pourrais-je revendre mon bien facilement ?

EXPLOITER LE BIEN EN DIRECT LA LOCATION À USAGE DE RÉSIDENCE

Pour une location en direct, il est préférable de s’orienter vers une location de type « meublée classique ». Cette location est généralement prévue sur une longue période et minimise donc les entrées et sorties.
Le loueur qui choisit de gérer son bien seul doit prendre conscience des contraintes, notamment réglementaires qui sont de plus en plus contraignantes. Ce type de location peut s’avérer rapidement chronophage.

 

LA LOCATION DE COURTE DURÉE

La location de courte durée (nuitée, à la semaine ou au mois) nécessite de suivre les entrées et sorties, la promotion du bien immobilier, les réservations, la mise à jour des plannings, de s’occuper de l’état des lieux, mais encore de l’entretien et du nettoyage des locaux. L’activité de location nécessite un investissement important. Il est toutefois possible de faire appel à des professionnels.

L’AGENCE IMMOBILIÈRE

Une agence immobilière peut se charger de gérer le bien moyennant une contrepartie financière (de l’ordre de 25% du loyer). En outre, ces professionnels s’engagent toujours à restituer le bien en l’état et à respecter les lois en vigueur. Toutefois, ils sont parfois sélectifs sur les biens pris en charge : localisation, état général du bien… En outre, ils ne gèrent pas de location à la nuitée.

LES PLATEFORMES NUMÉRIQUES

Pour la location de courte durée ou à la nuit, l’investisseur peut faire appel aux plateformes numériques de type Aibnb. Le coût est d’environ 3 à 4% du montant du loyer. Toutefois, ces prestataires ne s’occupent que de la promotion du bien.

Afin d’éviter les activités chronophages liées à la gestion du bien, le loueur peut alors faire appel à des services de conciergerie tels que : Bnbsitter, luckeyhomes ou bnbLord… Ces professionnels ont fait de leur métier la gestion des locations saisonnières pour un coût de l’ordre de 20% du montant du loyer. Ils s’appuient notamment sur un réseau de prestataires locaux pour fournir les prestations demandées.

Enfin, dans ce mode d’exploitation, le loueur doit également se prémunir contre les loyers impayés. Le coût de cette prestation est de l’ordre de 2 à 4% du montant.

EXPLOITER LE BIEN PAR DÉLÉGATION

A l’inverse de la location directe, ce type d’investissement n’est possible que pour des biens situés dans des résidences de services de type : tourisme, étudiantes, séniors ou médicalisées.

Il est constitué d’un lot privatif (chambre ou appartement) et d’une quote-part des parties communes. Par le biais d’un bail commercial, la gestion du bien est confiée à un exploitant sur une durée minimum de neuf ans.

Fiscalement, ce type d’investissement présente des avantages. L’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’acquisition et bénéficier de réduction d’impôt tel que le Censi-Bouvard.

Ce mode d’exploitation permet de percevoir des loyers réguliers pendant toute la durée du bail. Il peut constituer un choix intéressant notamment pour les investisseurs qui ne souhaitent pas s’impliquer dans l’activité.

Toutefois, il comporte de nombreux risques. Les prix sont souvent majorés de l’ordre de 10 à 15% par rapport au marché.

Pour attirer les investisseurs, les rendements proposés sont souvent supérieurs au marché. Par conséquent, lors du renouvellement du bail (au bout de trois ans pour les baux classiques et neuf ans pour les baux fermes), l’exploitant renégocie souvent les loyers à la baisse.

De nombreuses défaillances ont été constatées ces dernières années. Les conséquences financières peuvent alors s’avérer catastrophique : absence de perception des loyers alors que l’emprunt continu à courir, remise en cause du régime de TVA ou encore remise en cause du régime de réduction d’impôt.

Enfin, certaines résidences sont revendues entre 10 à 40% moins cher que le prix d’achat. Ce type d’investissement ne laisse que peu de place à l’autonomie. Le loueur dépend directement de l’exploitant et de sa capacité à gérer le bien.

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Location meublée amortissements et déficits

Location meublée amortissements et déficits

AMORTISSEMENTS Et DEFICITS ?

LES AMORTISSEMENTS DEDUCTIBLES

Une des force de la location meublée est la possibilité d’amortir le bien ainsi que le matériel qui le compose.

Néanmoins certaines régles encadrent la pratique de ces amortissements.

L’activité de location meublée PROFESSIONNELLE ou NON PROFESSIONNELLE est soumise aux dispositions de l’article 39C, II, 2 du CGI qui prévoit une limitation de déduction des amortissements (des actifs mobiliers et immobiliers).BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 40

Comment procéder ?
Lors du calcul du résultat fiscal, il convient de déterminer le montant des amortissements déductibles qui ne correspond pas à la totalité des amortissements pratiqués.

En effet le montant des amortissements déductibles est plafonné à :

+ LOYERS
– CHARGES RELATIVES AUX BIENS LOUES (hors dotation aux amortissements)
= AMORTISSEMENTS DEDUCTIBLES

Exemple : Votre activité a généré les opérations suivantes :

Loyer 12000 / Entretien : 6000 / Frais de comptabilité : 300 / Dotations aux amortissements : 7000. 

Le résultat comptable est donc négatif de : -1300 €.  Fiscalement le montant des amortissements déductibles sera plafonné à 12000-6000=6000 euros.

Le résultat négatif de 1300 euros sera donc décomposé ainsi : 

Amortissements non déductibles : 1000 euros (7000-6000) qui pourront être reportés sans limitation de durée.

Déficit : 300 euros.

Tableau LMP Plafond amortissements

Les champs en bleu doivent être remplis par l'utilisateur

  • Ventilation de la perte comptable

Les loyers à retenir sont ceux acquis, quelle que soit la date de perception. Ils sont augmentés des dépenses

incombant au propriétaire, et mises à la charge du locataire.
Les charges relatives aux biens loués sont celles qui ont été supportées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu locatif tels que : les frais d’entretien et de réparation, d’assurance, les charges de copropriétés, la taxe foncière et les frais financiers… 

Attention, les charges à exclure du calcul sont celles purement liées à l’activité de location telles que : les frais de comptabilité, les honoraires juridiques non liés aux biens, les frais de domiciliation, la rémunération éventuelle du gérant et les cotisations sociales, la CFE… 

Les amortissements non déduits deviennent reportables sans limitation dans le temps. 

Toutefois, ils doivent être comptabilisés en totalité et faire l’objet d’un tableau de suivi à joindre à sa déclaration fiscale. Voici le modèle préconisé par les impôts. 

Attention également : ce retraitement ne s’applique que pour les amortissements relatifs aux biens immobiliers. 

A savoir : en cas de passage de LMNP à celui de LMP les déficits antérieurs sont perdus. Néanmoins, par la suite, si l’activité est à nouveau exercée à titre non-professionnel, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de dix ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés. 

Par ailleurs une exception pour les VEFA, les déficits des premières années peuvent être imputés par tiers sur les premières années d’activité en tant que LMP. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2011-PGP.html #100  

En ce qui concerne les amortissements réputés différés, le passage LMP à LMNP ou inversement ne s’apparente pas à une cession d’activité, les amortissements restent donc reportables sous le nouveau régime d’imposition. 

LES DEFICITS EN LMNP

BOI-BIC-CHAMP-40-20-20180207

Un report sur 10 ans 

Les déficits non professionnels s’imputent uniquement sur les revenus provenant de la même activité au cours des 10 années suivantes. Lorsque le contribuable, ultérieurement, exerce son activité de location meublée à titre professionnel, les déficits cumulés au cours de l’activité non professionnelle ne peuvent s’imputer ni sur les bénéfices de l’activité professionnelle ni sur le revenu global.

Toutefois si l’activité redevient non professionnelle, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de 10 ans et non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.

Ordre d’imputation entre amortissements et déficits reportables 

Doivent d’abord être imputés sur le bénéfice, les amortissements reportables. Les déficits antérieurs sont ensuite déduits sur le bénéfice net.

+ BENEFICE
– AMORT. REPORTABLES
– DEFICITS ANTERIEURS
= MONTANT A DECLARER

LES DEFICITS EN LMP

BOI-BIC-DEF-20-20-20120912

Les déficits en LMP sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
Lorsqu’un immeuble est acquis, les charges engagées avant sa mise en location sont susceptibles de générer un déficit. En l’absence de recettes, l’activité est exercée à titre non professionnel. Ces déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global.

Toutefois, lorsque le contribuable remplit les conditions pour être qualifié de LMP dès la mise en location du bien, les déficits qui n’ont pu être imputés avant le commencement de cette location pourront l’être par tiers
sur le revenu global des trois premières années de location.

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Location meublée décomposition et durée d’amortissement

Location meublée décomposition et durée d’amortissement

Comprendre la comptabilité dans la location

Les biens immobiliers doivent être comptabilisés par composant.

VENTILATION DU TERRAIN

Ventilation du terrain en % du prix d’acquisition
Grandes métropoleEntre 30% et 50 %
Hors grandes métropoleEntre 20% et 30%

DECOMPOSITION DE LA CONSTRUCTION

BOI-ANNX-00011520141013 Retenir la ventilation réelle en cas de construction ou de rénovation totale de l’immeuble. A défaut, retenir le barème :  
LOGEMENT Durée / ansQuote-part
Gros œuvreSup à 5040 à 50%
Façades, étanchéité20 à 505 à 20 %
IGT15 à 3020 à 30%
Agencements5 à 1520 à 25 %

TAUX D’AMORTISSEMENT

BOI-BIC-PROV-40-10-20-10-20131216 Les immeubles détenus dans le cadre d’une activité de location meublée non professionnel sont considérés comme des immeubles de placement. Ils doivent par conséquent être amortis sur la durée d’utilisation. A titre d’exemple, il est possible de retenir les taux suivants :  
ComposantTaux d’amortissement
Gros œuvre1,25% à 2%
Second œuvre extérieur6,66% à 8,33%
Second œuvre intérieur5,55% à 8,33%
Finitions 6,66% à 20%
Toiture4%
Installation électrique 4% à 5 %
Etanchéité6% à 7%
Ascenseur6% à 7%
Agencements intérieurs6% à 7 %
Toutefois, à défaut d’informations précises, tant sur la décomposition du bien que sur la durée d’usage réelle, se référer aux durées proposées dans le paragraphe « décomposition de la construction ».

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Valorisation du bien immobilier a l’actif du bilan

Valorisation du bien immobilier a l’actif du bilan

A QUELLE VALEUR INSCRIRE LE BIEN IMMOBILIER A L’ACTIF Du BILAN

L’inscription du bien immobilier à l’actif du bilan de l’exploitant va permettre de calculer les amortissements futurs qui vont réduire la base imposable. Mais quelle valeur faut il retenir. Plusieurs cas de figures sont possibles :

1ERE IMPOSITION DE L’ENTREPRISE

BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 ;470

L’exploitant a la possiblité d’inscrire ou non à l’actif de son bilan le bien immobilier, bien entendu il sera généralement plus judicieux de l’apporter à son entreprise afin de pouvoir déduire les amortissements.

Si cela n’a pas été le cas,l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, nous rappelle que les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Il en résulte que la base servant au calcul des amortissements doit être fixée à partir de cette valeur d’origine et non à partir de la valeur vénale des éléments à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt.

Par conséquent, lorsque la comptabilisation du bien immobilier à l’actif du bilan, acquis précédemment à titre onéreux, intervient dans un délai plus ou moins long, les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis la date de mise en service effective de l’immobilisation doivent figurer au bilan.

Ils seront enregistrés comptablement, mais ne pourront être déduits du résultat imposable.

INSCRIPTION AU BILAN EN COURS D’EXPLOITATION

BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 ;480

Cette situation est beaucoup plus fréquente : le particulier qui dispose d’un bien immobilier l’inscrit à l’actif de son bilan dès son début d’activité, dans ces conditions, l’exploitant pourra le valoriser à la valeur réelle.

Cette dernière servira de base au calcul des amortissements.

A savoir : cette inscription à l’actif du bilan ne génère pas de plus value. Par la suite lors de la cession du bien le régime des plus values sera différent selon le régime fiscal du loueur : professionnel ou non professionnel.

Pour le LMNP la plus sera calculée selon le régime des plus values des particuliers avec pour base : la valeur et la date d’origine (la date d’inscription et la valeur du bien à l’actif sont sans incidence).

Pour le LMP : 2 plus values seront calculées : une plus value privée de la date d’acquisition à la date d’inscription à l’actif puis une autre professionnelle de la date d’inscriptin à l’actif à la date de cession. 

PASSAGE DU MICRO-BIC AU REEL

L’administration fiscale ne prend pas de position précise sur ce sujet, il convient donc d’en faire une analyse au vu des éléments en notre possession.

L’administration fait une différence entre les biens par nature et les biens par destination. Les biens par nature doivent obligatoirement figurer à l’actif du bilan, il s’agit des fonds de commerce par exemple. Pour les biens par destination, l’entrepreneur peut choisir de les inscrire ou non à l’actif de son bilan.

L’Administration considère les immeubles d’exploitation constituent des biens par destination. L’entrepreneur a donc le choix de les inscrire à l’actif et de les amortir ou non.

Il est donc possible de considérer dans le cadre d’un régime Micro que l’entrepreneur n’a pas eu l’obligation de comptabiliser d’amortissements théoriques.

Il est donc possible à notre sens de se situer dans la situation 2 ci dessus : éléments appartenant à l’exploitant inscrit en cours d’exploitation et donc d’inscrire le bien à sa valeur réelle.

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